Bisnis.com, JAKARTA — Investasi pada sektor hunian vertikal atau apartemen dinilai tidak lagi memberikan imbal hasil yang kompetitif seiring dengan tingginya biaya operasional dan seretnya pendapatan berulang (recurring income).

Sekretaris Jenderal DPP Realestate Indonesia (REI) Raymond Arfandy menyatakan tren penjualan apartemen terus mengalami penurunan akibat pergeseran persepsi pasar terhadap keuntungan properti vertikal.

"Tren penjualan hunian vertikal memang menurun karena segmen ini masih dominan sebagai investasi properti yang dipandang bisa menguntungkan, sedangkan faktanya tidak demikian," kata Raymond kepada Bisnis, Selasa (7/4/2026).

Dia menjelaskan bahwa saat ini banyak unit hunian vertikal yang mengendap dan tidak terjual karena melemahnya permintaan secara drastis. Penurunan ini terjadi baik pada kelompok pembeli yang mengincar investasi maupun mereka yang memiliki kebutuhan hunian.

Pasalnya, tambah Raymond, daya tarik investasi apartemen sangat ditentukan oleh perputaran uang di pasar dan kondisi ekonomi makro. Ketika likuiditas di masyarakat terbatas, minat investor untuk menempatkan dana pada aset hunian vertikal otomatis menyusut.

"Investasi hunian vertikal sangat bergantung pada keadaan ekonomi yang tinggi, dilihat dari banyak uang yang beredar atau tidak, jika tidak maka otomatis investasi ini kurang peminat," lanjutnya.

Raymond menambahkan bahwa ekonomi properti merupakan bagian tak terpisahkan dari ekonomi global. Pemulihan pasar apartemen ke depan sangat bergantung pada stabilitas dan perbaikan kondisi ekonomi secara menyeluruh.

Lemahnya permintaan pasar itu membuat para investor bergeser. Hal itu tercermin dari komposisi investor dan end user (pengguna langsung) unit apartemen yang saat ini dinilai jauh lebih mendominasi.

Mengacu pada data Konsultan Properti JLL Indonesia, kepemilikan apartemen pada Kuartal IV/2025 didominasi oleh pengguna langsung dengan total mencapai 52%, sedangkan sisanya yakni sebanyak 48% merupakan investor.

Posisi ini jauh berbeda jika dibandingkan dengan komposisi kepemilikan apartemen pada masa property boom hunian vertikal yang terjadi di sekitar tahun 2013. Di mana, posisinya ada di kisaran investor 60% sedangkan end user hanya 40%.

Berdasarkan catatan Bisnis, Senior Associate Director Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto menjelaskan sepanjang 2023 selisih antara imbal hasil investasi apartemen dengan obligasi saja mencapai 113 basis poin (bps).

Perinciannya, rata-rata imbal hasil investasi apartemen pada 2023 yakni sebesar 3,92%, sedangkan yield investasi deposito sebesar 5,05%.

Sementara itu, apabila mengacu pada kondisi yield apartemen dan deposito pada 2017, posisinya tidak terlalu terpaut jauh. Sehingga, pasar apartemen masih banyak diminati investor.

"Di tahun 2017 contohnya, rata-rata yield apartemen itu skitar 5,6% sementara yang ditawarkan time deposit saat itu hampir 6% (5,98%). Selisihnya tak terlalu jauh, sehingga orang masih bisa mempertimbangkan anatara apartemen atau deposito," pungkasnya.

Bisnis.com, JAKARTA — Dewan Pengurus Pusat (DPP) Realestate Indonesia (REI) berharap adanya insentif dari pemerintah di tengah lemahnya penjualan hunian vertikal atau apartemen.

Sekjen DPP REI, Raymond Ardan Arfandy menjelaskan, untuk mendorong penjualan tersebut pemerintah perlu mengucurkan insentif khusus guna merangsang minat investasi masyarakat sekaligus meringankan tekanan likuiditas pengembang pada proyek apartemen.

Terkait khusus masalah rusun apartemen, dia mengatakan, memang demand rusun apartemen sudah sangat jauh dropnya.

Dari sisi supply sendiri, pelaku usaha yang biasa membangun rusun atau vertical housing itu mendapatkan kesulitan karena pembiayaan ataupun regulasi-regulasi yang mengatur tentang pembiayaan unit-unit yang berbentuk vertical housing.

“Bangunan itu harus, kondisinya sudah harus siap dipakai,” ujar Raymond kepada Bisnis, Senin (16/2/2026).

Raymond menjelaskan bahwa karakter pembangunan hunian vertikal sangat berbeda dengan rumah tapak (landed house).

Pada proyek rumah tapak, pengembang memiliki fleksibilitas untuk membangun unit secara bertahap sesuai dengan penjualan yang masuk, sehingga beban modal tidak terkumpul di awal secara masif.

Sebaliknya, pembangunan apartemen mengharuskan penyelesaian struktur bangunan secara menyeluruh, mulai dari pekerjaan fondasi hingga bagian atap (topping off). Kondisi ini menjadikan proyek hunian vertikal sebagai sektor padat modal dan memiliki risiko tinggi jika tidak dibarengi dengan penyerapan pasar yang cepat.

“Proyek hunian vertikal adalah proyek padat modal. Beda kalau rumah-rumah tapak kan kita bisa bikin 1, 2, 3 unit selesai jual, selesai jual,” lanjutnya.

Pada saat yang bersamaan kondisi ekonomi saat ini membuat konsumen tidak lagi memandang hunian vertikal sebagai instrumen investasi yang menjanjikan, yang pada akhirnya memicu ketidakseimbangan antara pasokan yang sedang dibangun dengan permintaan di pasar.

REI menilai situasi ini merupakan persoalan serius yang memerlukan intervensi kebijakan. Tanpa adanya dorongan khusus, pengembang dikhawatirkan akan semakin kesulitan menyelesaikan proyek-proyek yang sudah berjalan maupun merencanakan ekspansi baru di sektor hunian bertingkat.

“Jadi untuk itu memang khusus di pembangunan rusun dan vertical housing ini, dibutuhkan insentif-insentif khusus bagi masyarakat,” pungkas Raymond.

Sebelumnya, pasar kondominium atau apartemen di Jakarta masih melanjutkan tren pelemahan. Di mana, aktivitas transaksi juga tercatat mengalami penurunan di angka 56% dari total suplai yang ada di kisaran 30.000 unit.

Konsultan Properti Jones Lang LaSalle (JLL) Indonesia menjelaskan, kondisi pasar apartemen jakarta kian menantang usai absennya peluncuran proyek baru pada kuartal IV/2025. Di mana, pengembang cenderung menahan aktivitas ekspansi untuk menghabiskan stok unit yang ada.

Head of Research JLL Indonesia, James Taylor menjelaskan bahwa berdasarkan data historis 10 tahun terakhir sejak 2015, grafik peluncuran unit baru dan angka penjualan apartemen di Jakarta memang terus menunjukkan tren penurunan.

“Kuartal keempat setiap tahun memang biasanya merupakan periode yang menantang. Tahun ini pun tidak terkecuali. Kita tidak melihat adanya peluncuran unit baru, dan angka penjualan menurun dibanding tahun lalu. Jadi, bisa dibilang ini adalah pasar yang cukup menantang bagi kondominium,” ujar James dalam paparan risetnya.

Bisnis.com, JAKARTA — Pengembangan membatasi untuk menggarap proyek apartemen di Jakarta. Harga jual yang cenderung stagnan menjadi salah satu alasan. Di sisi lain, konsumen enggan membeli apartemen yang belum selesai.

Diketahui, kinerja pasar kondominium atau apartemen di Jakarta masih melanjutkan tren pelemahan. Di mana, aktivitas transaksi juga tercatat mengalami penurunan di angka 56% dari total suplai yang ada di kisaran 30.000 unit.

Konsultan Properti Jones Lang LaSalle (JLL) Indonesia menjelaskan, kondisi pasar apartemen Jakarta kian menantang usai absennya peluncuran proyek baru pada kuartal IV/2025. Di mana, pengembang cenderung menahan aktivitas ekspansi untuk menghabiskan stok unit yang ada.

Head of Research JLL Indonesia, James Taylor menjelaskan bahwa berdasarkan data historis 10 tahun terakhir sejak 2015, grafik peluncuran unit baru dan angka penjualan apartemen di Jakarta memang terus menunjukkan tren penurunan.

“Kuartal keempat setiap tahun memang biasanya merupakan periode yang menantang. Tahun ini pun tidak terkecuali. Kita tidak melihat adanya peluncuran unit baru, dan angka penjualan menurun dibanding tahun lalu. Jadi, bisa dibilang ini adalah pasar yang cukup menantang bagi kondominium,” ujar James dalam paparan risetnya, dikutip Kamis (12/2/2026).

Berdasarkan statistik JLL, tingkat penjualan kumulatif (cumulative sales rate) per kuartal IV/2025 tertahan di angka sekitar 56%. Sepanjang kuartal terakhir tersebut, pasar mencatatkan nihil peluncuran unit baru (0 unit), di mana total pasokan yang telah selesai dibangun mencapai 184.400 unit.

Di sisi lain, jumlah unit yang belum selesai, tapi telah ditawarkan ke pasar mencapai 24.400 unit. Minimnya permintaan membuat harga jual primer secara kuartalan (quarter-on-quarter/QoQ) tercatat stagnan di angka 0,0%.

Perinciannya, harga apartemen kelas menengah bawah parkir di kisaran Rp20 juta per meter persegi (m2), apartemen kelas menengah dan upper ada di kisaran Rp30 juta hingga Rp40 juta per meter persegi, sedangkan apartemen kelas atas dan luxury di angka Rp40 juta hingga 60 juta per meter persegi.

Adapun secara tahunan, pertumbuhan harga di seluruh kelas apartemen pada 2025 hanya naik 0,3%. Posisinya jauh lebih rendah bila dibandingkan dengan pertumbuhan harga di 2024 sebesar 1,3%.

“Harga relatif stagnan pada periode tersebut, dan tahun 2025 pun tidak terkecuali. Tidak bisa dipungkiri bahwa situasinya sulit, namun di saat yang sama, kami tetap percaya bahwa setiap proyek ditawarkan dengan penawaran yang tepat, lokasi yang pas, dan tentu saja harga yang sesuai, masih ada peluang untuk pasar apartemen Jakarta,” pungkas James.

Dampak Mangkrak

Sementara itu, Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto mengungkapkan konsumen cenderung menahan diri membeli apartemen yang masih dalam bentuk proyek karena khawatir mangkrak. Kepastian penyelesaian proyek dan ketepatan waktu serah terima (handover) kini menjadi pertimbangan utama di atas sekadar iming-iming harga murah.

Dia juga mengatakan, konsumen saat ini cenderung memprioritaskan rekam jejak pengembang guna menghindari risiko pembangunan apartemen yang tidak selesai.

"Pembeli sekarang lebih fokus pada kepastian penyelesaian proyek. Mereka sangat selektif melihat reputasi developer dan timeline serah terima. Itulah yang menjadi concern terbesar, sehingga penjualan saat ini justru didominasi oleh proyek yang sedang dibangun, atau sekitar 60% transaksi berasal dari unit under construction," ujar Ferry.

Diketahui pada Desember 2025, konsumen Apartemen Grand Pakubuwono Terrace dan Arkamaya mengadu ke DPR RI karena tak kunjung mendapatkan hunian.

Pembangunan apartemen keduanya terjadi pada 2012 dan 2014. Namun, pada 2018 pembangunan Apartemen Grand Pakubuwono Terrace terhenti.

Sementara jika menilik pada kinerja penjualan apartemen sepanjang 2025, kondisi pasar dinilai relatif stabil, namun belum menunjukkan tren pertumbuhan yang agresif. Salah satu faktor penahannya adalah terbatasnya pasokan unit baru yang masuk ke pasar.

Berdasarkan data Colliers, total pasokan apartemen baru di Jakarta sepanjang 2025 hanya menyentuh angka 2.200 unit. Angka ini merosot tajam hingga 50% dibandingkan dengan realisasi pasokan pada 2024.

Ferry menyebut, penurunan pasokan tahunan itu terjadi lantaran banyak pengembang yang semula menjadwalkan serah terima pada akhir 2025 tetapi menggeser targetnya ke tahun 2026. Di sisi lain, beberapa proyek juga mulai mengatur ulang agenda serah terima guna menyesuaikan dengan kondisi daya serap pasar.

Lebih lanjut, mengacu pada paparan yang disampaikan, pasar apartemen Jakarta saat ini masih digerakkan oleh pengguna langsung (end-user) dengan porsi 52%, sedangkan porsi investor tercatat sebesar 48%.

Dari sisi metode pembayaran, Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) masih menjadi pilihan utama masyarakat dengan porsi 45%, disusul tunai keras 32%, dan tunai bertahap 24%.

Ke depan, sebaran pasokan baru untuk periode 2026—2028 diprediksi akan terkonsentrasi di wilayah Jakarta Selatan dengan porsi 66%, Jakarta Timur sebesar 16%, serta Jakarta Pusat dan Jakarta Barat masing-masing menyumbang 9%.

Insentif PPN DTP Belum Optimal Dongkrak Penjualan Apartemen

Lebih lanjut, meski pemerintah resmi memperpanjang diskon PPN beli rumah atau PPN DTP 100% hingga Desember 2026, efektivitas stimulus fiskal ini dinilai masih lesu diserap oleh pasar apartemen.

Ferry mengungkapkan, interval kebijakan yang hanya berlaku per satu tahun anggaran dinilai menjadi faktor utama penyebab minimnya efektivitas penyerapan insentif PPN DTP. Sehingga, menciptakan ketidakpastian bagi pengembang dan konsumen apartemen.

"Di sektor apartemen, kebijakan ini seolah tidak memberikan pengaruh. Kendalanya adalah PPN DTP selalu dikeluarkan dan diperpanjang setiap tahun, sehingga bukan menjadi aturan yang memberikan kepastian jangka panjang," kata Ferry.

Dia menjelaskan, PPN DTP mensyaratkan unit properti harus dalam kondisi siap serah terima (ready stock). Masalahnya, pembangunan proyek apartemen membutuhkan waktu konstruksi rata-rata hingga 3 tahun sejak perencanaan hingga unit siap dihuni.

Sejalan dengan hal itu, interval peraturan yang hanya setahun sekali membuat pengembang enggan memacu produksi stok secara masif karena khawatir insentif tersebut tidak lagi berlaku saat proyek rampung.

Sebelumnya, Strategic Consulting Cushman & Wakefield Indonesia, Arief Rahardjo, menjelaskan bahwa penjualan apartemen di Jakarta pada 2026 diproyeksi mencapai 94% dari total suplai tersedia 20.000 unit. Hal itu terdorong keputusan perpanjangan PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) hingga 2027.

"Permintaan yang terjadi saat ini dengan adanya insentif PPN DTP ini mendorong permintaan di segmen menengah pada proyek-proyek yang eksisting," jelasnya.

Bisnis.com, JAKARTA — Kinerja pasar kondominium atau apartemen di Jakarta masih melanjutkan tren pelemahan. Di mana, aktivitas transaksi juga tercatat mengalami penurunan di angka 56% dari total suplai yang ada di kisaran 30.000 unit.

Konsultan Properti Jones Lang LaSalle (JLL) Indonesia menjelaskan, kondisi pasar apartemen jakarta kian menantang usai absennya peluncuran proyek baru pada kuartal IV/2025. Di mana, pengembang cenderung menahan aktivitas ekspansi untuk menghabiskan stok unit yang ada.

Head of Research JLL Indonesia, James Taylor menjelaskan bahwa berdasarkan data historis 10 tahun terakhir sejak 2015, grafik peluncuran unit baru dan angka penjualan apartemen di Jakarta memang terus menunjukkan tren penurunan.

“Kuartal keempat setiap tahun memang biasanya merupakan periode yang menantang. Tahun ini pun tidak terkecuali. Kita tidak melihat adanya peluncuran unit baru, dan angka penjualan menurun dibanding tahun lalu. Jadi, bisa dibilang ini adalah pasar yang cukup menantang bagi kondominium,” ujar James dalam paparan risetnya, dikutip Kamis (12/2/2026).

Berdasarkan statistik JLL, tingkat penjualan kumulatif (cumulative sales rate) per kuartal IV/2025 tertahan di angka sekitar 56%. Sepanjang kuartal terakhir tersebut, pasar mencatatkan nihil peluncuran unit baru (0 unit), di mana total pasokan yang telah selesai dibangun mencapai 184.400 unit.

Di sisi lain, jumlah unit yang belum selesai, tapi telah ditawarkan ke pasar mencapai 24.400 unit. Minimnya permintaan membuat harga jual primer secara kuartalan (quarter-on-quarter/QoQ) tercatat stagnan di angka 0,0%.

Perinciannya, harga apartemen kelas menengah bawah parkir di kisaran Rp20 juta per meter persegi (m2), apartemen kelas menengah dan upper ada di kisaran Rp30 juta hingga Rp40 juta per meter persegi, sedangkan apartemen kelas atas dan luxury di angka Rp40 juta hingga 60 juta per meter persegi.

Adapun secara tahunan, pertumbuhan harga di seluruh kelas apartemen pada 2025 hanya naik 0,3%. Posisinya jauh lebih rendah bila dibandingkan dengan pertumbuhan harga di 2024 sebesar 1,3%.

“Harga relatif stagnan pada periode tersebut, dan tahun 2025 pun tidak terkecuali. Tidak bisa dipungkiri bahwa situasinya sulit, namun di saat yang sama, kami tetap percaya bahwa setiap proyek ditawarkan dengan penawaran yang tepat, lokasi yang pas, dan tentu saja harga yang sesuai, masih ada peluang untuk pasar apartemen Jakarta,” pungkas James.

Bisnis.com, JAKARTA — Konsumen kini lebih berhati-hati dalam memberi produk hunian vertikal atau apartemen imbas maraknya proyek mangkrak.

Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto mengungkapkan bahwa kepastian penyelesaian proyek dan ketepatan waktu serah terima (handover) kini menjadi pertimbangan utama di atas sekadar iming-iming harga murah.

Dia juga mengatakan, konsumen saat ini cenderung memprioritaskan rekam jejak pengembang guna menghindari risiko pembangunan apartemen yang tidak selesai.

"Pembeli sekarang lebih fokus pada kepastian penyelesaian proyek. Mereka sangat selektif melihat reputasi developer dan timeline serah terima. Itulah yang menjadi concern terbesar, sehingga penjualan saat ini justru didominasi oleh proyek yang sedang dibangun, atau sekitar 60% transaksi berasal dari unit under construction," ujar Ferry dalam Media Briefing, dikutip Kamis (8/1/2026).

Diketahui pada Desember 2025, konsumen Apartemen Grand Pakubuwono Terrace dan Arkamaya mengadu ke DPR RI karena tak kunjung mendapatkan hunian.

Pembangunan apartemen keduanya terjadi pada 2012 dan 2014. Namun, pada 2018 pembangunan Apartemen Grand Pakubuwono Terrace terhenti.

Sementara jika menilik pada kinerja penjualan apartemen sepanjang 2025, kondisi pasar dinilai relatif stabil, namun belum menunjukkan tren pertumbuhan yang agresif. Salah satu faktor penahannya adalah terbatasnya pasokan unit baru yang masuk ke pasar.

Berdasarkan data Colliers, total pasokan apartemen baru di Jakarta sepanjang 2025 hanya menyentuh angka 2.200 unit. Angka ini merosot tajam hingga 50% dibandingkan dengan realisasi pasokan pada 2024.

Ferry menyebut, penurunan pasokan tahunan itu terjadi lantaran banyak pengembang yang semula menjadwalkan serah terima pada akhir 2025 tetapi menggeser targetnya ke tahun 2026. Di sisi lain, beberapa proyek juga mulai mengatur ulang agenda serah terima guna menyesuaikan dengan kondisi daya serap pasar.

Lebih lanjut, mengacu pada paparan yang disampaikan, pasar apartemen Jakarta saat ini masih digerakkan oleh pengguna langsung (end-user) dengan porsi 52%, sedangkan porsi investor tercatat sebesar 48%.

Dari sisi metode pembayaran, Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) masih menjadi pilihan utama masyarakat dengan porsi 45%, disusul tunai keras 32%, dan tunai bertahap 24%.

Ke depan, sebaran pasokan baru untuk periode 2026—2028 diprediksi akan terkonsentrasi di wilayah Jakarta Selatan dengan porsi 66%, Jakarta Timur sebesar 16%, serta Jakarta Pusat dan Jakarta Barat masing-masing menyumbang 9%.

Insentif PPN DTP Belum Optimal Dongkrak Penjualan Apartemen

Lebih lanjut, meski pemerintah resmi memperpanjang diskon PPN beli rumah atau PPN DTP 100% hingga Desember 2026, efektivitas stimulus fiskal ini dinilai masih lesu diserap oleh pasar apartemen.

Ferry mengungkapkan, interval kebijakan yang hanya berlaku per satu tahun anggaran dinilai menjadi faktor utama penyebab minimnya efektivitas penyerapan insentif PPN DTP. Sehingga, menciptakan ketidakpastian bagi pengembang dan konsumen apartemen.

"Di sektor apartemen, kebijakan ini seolah tidak memberikan pengaruh. Kendalanya adalah PPN DTP selalu dikeluarkan dan diperpanjang setiap tahun, sehingga bukan menjadi aturan yang memberikan kepastian jangka panjang," kata Ferry.

Dia menjelaskan, PPN DTP mensyaratkan unit properti harus dalam kondisi siap serah terima (ready stock). Masalahnya, pembangunan proyek apartemen membutuhkan waktu konstruksi rata-rata hingga 3 tahun sejak perencanaan hingga unit siap dihuni.

Sejalan dengan hal itu, interval peraturan yang hanya setahun sekali membuat pengembang enggan memacu produksi stok secara masif karena khawatir insentif tersebut tidak lagi berlaku saat proyek rampung.

Sebelumnya, Strategic Consulting Cushman & Wakefield Indonesia, Arief Rahardjo, menjelaskan bahwa penjualan apartemen di Jakarta pada 2026 diproyeksi mencapai 94% dari total suplai tersedia 20.000 unit. Hal itu terdorong keputusan perpanjangan PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) hingga 2027.

"Permintaan yang terjadi saat ini dengan adanya insentif PPN DTP ini mendorong permintaan di segmen menengah pada proyek-proyek yang eksisting," jelasnya dalam Konferensi Pers, Rabu (17/12/2025).

Lebih lanjut, dalam paparannya Arief turut menjelaskan bahwa insentif pajak meningkatkan permintaan di segmen menengah dan menengah bawah. Lokasi dengan serapan paling besar akibat PPN DTP berada di wilayah Tangerang dan Bekasi.

Seiring dengan tingginya serapan apartemen yang mencapai 94% dari total suplai, Cushman & Wakefield memproyeksi pengembang akan mulai melakukan ekspansi bisnis pada tahun depan.

Setidaknya, sebanyak 11.300 unit apartemen diproyeksi selesai pada 2026. Mayoritas berlokasi di Tangerang, Bekasi, dan Jakarta Selatan.

"Pasokan baru diperkirakan mulai tumbuh bertahap pada pertengahan tahun 2026 dan diproyeksikan semakin meningkat di tahun 2027," jelasnya.

Dari sisi harga, pertumbuhan diperkirakan tetap stabil pada 2026 di kisaran Rp20 juta hingga Rp25 juta per meter persegi dikarenakan adanya insentif PPN DTP tersebut.

"Kalau kita lihat harga jualnya itu juga diperkirakan tetap akan konservatif, sejalan dengan kondisi pasar yang stabil. Adanya insentif PPN DTP ini juga diharapkan dapat berperan dalam menjaga affordability," pungkasnya.

Bisnis.com, JAKARTA — Pasar apartemen di Jakarta mencatatkan penurunan pasokan unit baru yang signifikan sepanjang 2025. Terbatasnya suplai ini disinyalir terjadi akibat banyaknya pengembang yang memilih untuk menunda jadwal serah terima unit.

Head of Research Colliers Indonesia Ferry Salanto mengungkapkan bahwa sepanjang 2025, jumlah hunian vertikal yang masuk ke pasar hanya menyentuh angka 2.200 unit. Realisasi tersebut merosot hingga 50% dibandingkan total pasokan apartemen pada 2024 di kisaran 4.000 unit.

"Sepanjang tahun 2025 itu hanya sekitar 2.200 unit yang masuk pasar, atau hampir separuhnya jika dibandingkan dengan tahun 2024," ujar Ferry dalam paparan risetnya, dikutip Kamis (8/1/2026).

Ferry menjelaskan bahwa fenomena seretnya pasokan ini dipicu oleh realitas lapangan di mana banyak proyek yang semula dijadwalkan rampung pada akhir tahun justru terpaksa mundur ke 2026. Meski demikian, minimnya unit baru ini justru memberikan napas bagi pasar agar tidak kebanjiran stok berlebih (oversupply).

Kendati demikian, Ferry menilai kondisi pasar apartemen di Jakarta secara umum mulai menunjukkan tren yang relatif stabil. Kendati belum mencapai fase ledakan permintaan (booming), pasar tidak lagi berada dalam tekanan yang dalam seperti periode sebelumnya.

"Pasar apartemen Jakarta sepanjang 2025 bisa dibilang sudah berangsur stabil. Bukan booming, tapi juga tidak tertekan. Statusnya saat ini bisa dibilang moderat," imbuhnya.

Insentif PPN DTP Belum Optimal Dongkrak Penjualan Apartemen

Meski pemerintah resmi memperpanjang diskon PPN beli rumah atau PPN DTP 100% hingga Desember 2026, efektivitas stimulus fiskal ini dinilai masih lesu diserap oleh pasar apartemen.

Ferry mengungkapkan, interval kebijakan yang hanya berlaku per satu tahun anggaran dinilai menjadi faktor utama penyebab minimnya efektivitas penyerapan insentif PPN DTP. Sehingga, menciptakan ketidakpastian bagi pengembang dan konsumen apartemen.

"Di sektor apartemen, kebijakan ini seolah tidak memberikan pengaruh. Kendalanya adalah PPN DTP selalu dikeluarkan dan diperpanjang setiap tahun, sehingga bukan menjadi aturan yang memberikan kepastian jangka panjang," kata Ferry.

Dia menjelaskan, PPN DTP mensyaratkan unit properti harus dalam kondisi siap serah terima (ready stock). Masalahnya, pembangunan proyek apartemen membutuhkan waktu konstruksi rata-rata hingga 3 tahun sejak perencanaan hingga unit siap dihuni.

Sejalan dengan hal itu, interval peraturan yang hanya setahun sekali membuat pengembang enggan memacu produksi stok secara masif karena khawatir insentif tersebut tidak lagi berlaku saat proyek rampung.

Jakarta, CNBC Indonesia - Pasar apartemen di Indonesia tengah menghadapi masa sulit. Lesunya penjualan dan minat masyarakat untuk tinggal di hunian vertikal disebut salah satunya disebabkan oleh tingginya biaya service charge atau iuran pemeliharaan lingkungan (IPL).

Dalam pertemuan dengan para pengembang, Ketua BPO Real Estate Indonesia (REI) Paulus Totok Lusida, mengusulkan agar biaya service charge untuk apartemen dengan harga di bawah Rp1 miliar dapat diturunkan agar lebih terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah.

"Tujuannya supaya masyarakat berpenghasilan tanggung (MBT) mau membeli dan tinggal di apartemen. Kami harapkan ada solusi soal tarif service charge apartemen menengah bawah ini," kata Totok Lusida kepada CNBC Indonesia Rabu (5/11/2025).

Menurutnya, penyesuaian tarif service charge menjadi kisaran Rp12 ribu hingga Rp14 ribu per meter persegi diharapkan bisa mendorong permintaan pasar yang kini stagnan. Biaya IPL yang tinggi dinilai menjadi beban tambahan bagi calon penghuni, terutama di tengah tekanan ekonomi yang masih dirasakan masyarakat.

Sementara itu, Ketua Kehormatan REI Soelaeman Soemawinata menilai, mahalnya biaya hidup di apartemen memang menjadi salah satu hambatan terbesar dalam pemulihan pasar hunian vertikal.

"Selain service charge yang mahal, di apartemen biaya kebutuhan sehari-hari seperti air bersih dan listrik juga ditetapkan sama dengan bangunan komersial. Ini tidak fair, karenanya harus dikonversi jadi tarif hunian," ujarnya.

Soelaeman menambahkan, kebijakan tersebut membuat biaya hidup di apartemen jauh lebih tinggi dibandingkan rumah tapak. Padahal, apabila harga dan biaya pengelolaan apartemen bisa ditekan, hunian vertikal justru dapat menjadi solusi bagi berbagai persoalan perkotaan.

Dia mendorong pemerintah memberikan perhatian besar pada pasar apartemen yang sedang terpuruk.

"Karena kalau minat orang tinggal di apartemen meningkat, maka banyak hal dapat terselesaikan seperti kemacetan lalu lintas dan pemborosan bahan bakar minyak," tambahnya.

Bisnis.com, JAKARTA—Badan Pertimbangan Organisasi Realestat Indonesia (BPO-REI), yang merupakan para senior di asosiasi pengembang terbesar di Indonesia, melakukan pertemuan untuk membahas sejumlah isu yang tengah mengemuka di sektor properti.

Isu tersebut mencakup dukungan terhadap program 3 juta rumah, pemulihan pasar apartemen, skema rumah murah, hingga hunian berimbang.

Ketua Kehormatan REI, MS Hidayat mengatakan pertemuan sekitar 37 tokoh dan senior REI di kediaman pribadinya, Rabu (29/10) lalu, bertujuan memberikan dukungan kepada pengurus DPP REI dalam memperjuangkan berbagai persoalan yang saat ini sedang dihadapi pengembang. Berbagai isu dibahas, dari mulai hambatan perizinan hingga pemulihan pasar dan daya beli masyarakat.

“Ada diskusi santai juga soal kebijakan pemerintah, kondisi pasar di tengah penurunan daya beli masyarakat, serta masukan untuk dilakukan DPP REI ke depannya. Pertemuan seperti ini akan rutin 5 bulan sekali kita adakan untuk terus memberikan masukan positif kepada pemerintah,” ujar Ketua Umum DPP REI periode 1989-1992 itu, mengutip keterangan resmi REI, Minggu (2/11/2025).

Di pertemuan, jelas Menteri Perindustrian RI periode 2009-2014 tersebut, para senior REI juga menyatakan komitmen untuk mendorong tercapainya pertumbuhan ekonomi nasional sebesar 8% seperti ditargetkan pemerintahan Presiden Prabowo Subianto.

Menurutnya, sektor properti punya potensi menjadi salah satu lokomotif pertumbuhan ekonomi, karena mampu menggerakkan lebih dari 185 industri terkait di sektor riil.

Tokoh dan senior REI mengaku sangat terbuka untuk membantu pemerintah dalam menyelesaikan berbagai permasalahan di sektor properti demi mendorong target pertumbuhan ekonomi.

Ketua BPO-REI, Paulus Totok Lusida menyebutkan saat ini sejumlah kebijakan telah diterbitkan pemerintah seperti program pembangunan 3 juta rumah, perpanjangan Pajak Pertambahan Nilai Di Tanggung Pemerintah (PPN DTP) hingga 2027, penambahan kuota rumah bersubsidi menjadi 350.000 unit di tahun 2025, serta gratis Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan retribusi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) bagi rumah masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

“Selain untuk MBR, kami juga terus memperjuangkan berbagai kemudahan bagi masyarakat berpenghasilan tanggung (MBT) dengan harga rumah hingga Rp500 juta. Ini kami sudah usulkan sejak lama, jadi bunganya komersial tetapi bebas PPN. Semoga disetujui dan ditetapkan lewat peraturan presiden,” ungkap Totok yang bersama dengan Sekretaris BPO-REI Bally Saputra Datuk Janosati menginisiasi pertemuan tersebut.

Totok Lusida menyinggung pula mengenai opsi realistis yang dapat dijalankan pengembang untuk menjalankan ketentuan konsep hunian berimbang seperti diatur dalam UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dan diubah melalui UU Cipta Kerja.

Amanat tersebut mewajibkan pengembang membangun perumahan dengan komposisi seimbang antara rumah sederhana, menengah, dan mewah.

Beberapa opsi yang mengemuka antara lain dengan membayar dana konversi yang wajar, lokasi hunian berimbang dapat dilakukan di seluruh Indonesia, atau lokasi hunian di satu provinsi yang sama.

Opsi-opsi ini menjadi alternatif, meski kata Totok, tidak mudah untuk mengubah ketentuan undang-undang. Saat ini, undang-undang menetapkan pembangunan hunian berimbang harus di satu hamparan untuk proyek skala besar, dan satu hamparan di kabupaten/kota yang sama bagi proyek skala non-besar.

Sementara itu, berkaitan dengan kondisi pasar apartemen yang sedang lesu, berdasarkan hasil survei salah satu penyebabnya ialah akibat biaya service charge (iuran pemeliharaan lingkungan/IPL) yang mahal.

Dalam pertemuan tersebut Totok Lusida mengemuka usulan agar biaya service charge di apartemen seharga di bawah Rp1 miliar dapat dikurangi menjadi sekitar Rp12.000 hingga Rp14.000 per meter persegi agar semakin terjangkau.

“Tujuannya supaya MBT mau membeli dan tinggal di apartemen. Kami harapkan ada solusi soal tarif service charge apartemen menengah bawah ini,” harap Totok.

Ketua Kehormatan REI, Soelaeman Soemawinata mengatakan masalah living cost di apartemen yang mahal memang cukup mengganggu pemulihan pasar apartemen. Hal itu mengingat tarif listrik dan air bersih di unit apartemen dikenakan tarif komersial yang berbeda dengan rumah tapak.

“Selain service charge yang mahal, di apartemen biaya kebutuhan sehari-hari seperti air bersih dan listrik juga ditetapkan sama dengan bangunan komersial. Ini tidak fair, karenanya harus dikonversi jadi tarif hunian,” ujarnya.

Dia mendorong pemerintah memberikan perhatian besar pada pasar apartemen yang sedang terpuruk, karena kalau minat orang tinggal di apartemen meningkat, maka banyak hal dapat terselesaikan seperti kemacetan lalu lintas dan pemborosan bahan bakar minyak.

Pengembang senior James T. Riady dan Sugianto Kusuma (Aguan) mengajak pelaku usaha properti khususnya REI mendukung program perumahan yang telah diluncurkan pemerintah termasuk Kredit Program Perumahan atau KUR Perumahan yang tahun ini disiapkan sebesar Rp130 triliun.

“Ada kredit dengan bunga rendah senilai Rp130 triliun yang harus dioptimalkan. Saya pikir untuk anggota REI sangat bagus (dimanfaatkan),” kata James Riady.

Sementara Aguan mengajak agar REI sebagai organisasi pengembang yang besar membantu program-program renovasi rumah di seluruh Indonesia. Menurutnya, banyak rumah masyarakat yang tidak layak huni, sehingga perlu dibantu oleh para pelaku usaha.

Beberapa senior REI yang tampak hadir adalah Siswono Yudo Husodo, Suharso Monoarfa, Yan Mogi, Agusman Effendi, Setyo Maharso, Eddy Hussy, Alex Tedja, Nanda Widya, Herman Sudarsono dan lainnya.

Jakarta, CNBC Indonesia - Pasar apartemen di Jakarta pada kuartal III 2025 tercatat cukup stabil, dengan harga yang mengalami kenaikan moderat dan preferensi pembeli kembali mengarah ke unit siap huni.

Menurut riset Colliers harga rata‑rata harga jual apartemen di Jakarta mencapai sekitar Rp35,995juta per meter persegi, tumbuh sekitar 0,8% dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

Tingkat penyerapan sepanjang awal 2025 hingga kuartal III diperkirakan mencapai 775 unit secara kumulatif, mencerminkan permintaan yang mulai kembali aktif. Pada kuartal ini, dua proyek apartemen secara resmi diserahterimakan (handover), sehingga menambah sekitar 452 unit ke pasar. Lima proyek lainnya diproyeksikan selesai sebelum akhir 2025, dengan tambahan minimal 1.500 unit.

Pembeli tampak mengutamakan unit yang sudah siap huni, yakni sekitar 68% dari transaksi tercatat memilih unit-ready dibanding proyek dalam konstruksi. Apalagi dengan didukung oleh insentif PPn DTP hingga akhir 2025 dan kebijakan suku bunga Bank Indonesia yang mulai longgar.

Metode pembiayaan menjadi penentu tren transaksi. Sekitar 44% pembeli menggunakan KPR, 31% menggunakan skema cicilan atau down payment fleksibel, dan 25% melakukan pembayaran tunai. Investor masih mendominasi yakni 52%, sedangkan end user atau pembeli yang bakal digunakan di angka 48%.

Dinamika di tiap wilayah cukup bervariasi. Di Jakarta Utara, pertumbuhan harga terlihat paling tinggi dalam jangka pendek, sementara Jakarta Timur kenaikan Harga per tahun di segmen yang lebih terjangkau. Jakarta Barat justru mencatat sedikit koreksi harga, sementara Jakarta Pusat relatif stagnan. Di sisi lain, Jakarta Selatan dan kawasan CBD tetap mempertahankan level harga tertinggi meskipun pertumbuhannya lebih moderat.

Segmen apartemen servis (serviced apartment) juga menunjukkan pemulihan. Di kuartal 3 ini, pembukaan Citadines Antasari dan Ascott Menteng menambah 236 unit baru ke pasar.

Tingkat sewa stabil di kisaran Rp440.000 per m² per bulan, sementara okupansi mulai menguat setelah menggalami penurunan. Operator sektor ini saat ini tengah bersaing dengan apartemen biasa lewat penyesuaian harga, peningkatan fasilitas, dan paket layanan minimal untuk menjaga daya tarik.

Melihat ke depan, Colliers memproyeksikan harga apartemen di Jakarta akan terus mengalami kenaikan moderat hingga 2027, dengan laju tahunan hingga sekitar 2%, asalkan pasokan tetap terkendali dan permintaan terus didukung insentif serta kondisi pembiayaan yang kondusif.

Dengan sinyal pemulihan yang makin tampak dan momentum regulasi serta kebijakan moneter yang mendukung, pasar apartemen strata‑title di Jakarta pada akhir 2025 berpotensi menarik minat investor serta pembeli end user yang mencari momentum strategis untuk melakukan pembelian.