Bisnis.com, JAKARTA — Kebijakan pemerintah memperluas batasan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) hingga 14 juta per bulan memicu pro dan kontra dari sejumlah pihak. Beberapa di antaranya khawatir keputusan tersebut akan mengaburkan hak akses terhadap perumahan bagi masyarakat desil bawah.

Sejumlah pengamat perumahan menilai pergeseran batas MBR tidaklah menyelesaikan persoalan. Justru, keputusan itu dipandang berisiko mengalihkan alokasi subsidi negara ke kelompok masyarakat menengah yang secara ekonomi lebih mampu menanggung skema komersial.

Akibatnya, kelompok masyarakat dengan rentang penghasilan riil Rp3 juta—Rp5 juta dikhawatirkan makin cekak dan tersisih dari kuota bantuan perumahan yang tersedia.

Penggiat Koperasi Perumahan, Alfred Condo menekankan ketidakyakinannya bahwa keputusan perluasan tersebut bakal mendorong serapan rumah subsidi. Pasalnya, dia menjelaskan bahwa minimnya serapan tersebut akibat dari lemahnya daya beli masyarakat saat ini.

“Jadi, FLPP anjlok bukan karena orang berpenghasilan Rp12 juta hingga Rp14 juta terhalang membeli. FLPP anjlok karena masyarakat berpenghasilan Rp3 hingga 5 juta yang memang penghuni terbesar backlog perumahan tidak mampu membayar,” jelasnya dalam keterangannya, dikutip Kamis (25/6/202).

Alfred melanjutkan, mengacu pada data Badan Pusat Statistik (BPS) dalam Susenas 2025, saat ini ketimpangan pemilikan rumah terkonsentrasi pada desil 3 hingga desil 5 dengan rentang pendapatan di angka Rp800.000 hingga Rp1,5 juta per bulan.

Alfred berpandangan, masyarakat dengan pendapatan hingga Rp14 juta dinilai telah mampu membeli hunian komersial.

“Sehingga, menaikkan batas MBR ke Rp14 juta bukan memperluas akses bagi yang membutuhkan, itu justru menggeser subsidi ke kelompok yang secara ekonomi sebenarnya sudah mampu menanggung pembiayaan komersial,” tambahnya.

Senada, Ketua Umum The Housing and Urban Development (HUD) Institute Zulfi Syarif Koto menilai langkah ini justru berpotensi memicu masalah baru dalam ketepatan sasaran distribusi rumah subsidi.

Dia menyebut, golongan masyarakat miskin yang berpenghasilan rendah dikhawatirkan makin terpinggirkan dari persaingan pasar.

“Kebijakan tersebut justru semakin membuat penyaluran rumah subsidi tidak tepat sasaran. Masyarakat yang berpenghasilan Rp8 juta kebawah, semakin tidak mampu mengakses rumah subsidi atau FLPP dari negara. Sehingga saya merasa kebijakan ini tidak ada pengaruhnya,” ujar Zulfi.

Ketimbang melonggarkan batas atas pendapatan, pemerintah disarankan perlu menelurkan skema atau instrumen baru bagi masyarakat berpenghasilan tanggung. Beberapa opsi solutif yang bisa diambil mencakup program subsidi untuk rumah sewa ataupun metode sewa-beli (rent to own).

Zulfi menekankan agar pemerintah tidak semata mengejar kuantitas serapan angka seremonial. Hal ini penting diperhatikan agar kelompok miskin ekstrem tetap mendapatkan prioritas utama dalam memiliki hunian bersubsidi.

Pemerintah Pastikan Akses Bantuan MBR Desil Bawah

Menanggapi hal tersebut, Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) menyebut akan senantiasa memastikan akses bantuan terhadap Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) khususnya desil bawah.

Direktur Jenderal (Dirjen) Kawasan Permukiman Kementerian PKP, Fitrah Nur menjelaskan bahwa keputusan memperluas akses MBR tersebut sejatinya dilakukan dalam rangka memberikan insentif pada masyarakat berpenghasilan tanggung (MBT) yang sebelumnya juga terhimpit.

“Awalnya kan 8 juta ke bawah yang dapat. Sekarang kita naikin jadi 14 juta. Jadi yang pendapatan 8 juta ke bawah pun dapat. Jadi bukan menghilangkan yang 8 juta,” jelasnya saat ditemui di Kompleks Parlemen, Senin (25/6/2026).

Fitrah menjelaskan, pihaknya akan memastikan akses pembiayaan baik FLPP maupun program Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya (BSPS) dapat tersalurkan secara tepat ke MBR.

“Di aturan kita, keswadayaan itu bagi yang mampu. Kalau tidak mampu juga enggak apa-apa, tetap dikasih bantuan,” imbuhnya.

Sebelumnya, Menteri PKP Maruarar Sirait (Ara) menjelaskan bahwa masyarakat yang masuk dalam kategori MBR akan mendapat manfaat bebas biaya BPHTB hingga PBG.

Selain itu, salah satu manfaat utamanya yakni hak untuk mengakses rumah subsidi dengan skema pembiayaan bersubsidi yang beban bunga KPR-nya ditetapkan flat di level 5%.

Bahkan, di tengah lonjakan suku bunga acuan Kementerian PKP memastikan tarif KPR subsidi tidak akan mengalami kenaikan.

"Kami memastikan negara hadir dan berpihak kepada rakyat, khususnya masyarakat berpenghasilan rendah. Walaupun terdapat dinamika ekonomi dan peningkatan BI Rate, bunga FLPP tetap dijaga sebesar 5% agar masyarakat tetap memiliki akses terhadap rumah yang layak dan terjangkau," ujar Maruarar.

Terbaru, pemerintah juga akan mengguyur MBR dengan skema cicilan rumah subsidi hingga 40 tahun. Dengan demikian, kewajiban bayar bulanan KPR Subsidi dapat ditekan makin terjangkau.

Berdasarkan laporan Kementerian PKP, saat ini besaran rata-rata cicilan bulanan rumah subsidi FLPP untuk rumah seharga Rp166 juta dengan tenor 20 tahun berkisar Rp1,05 juta.

Besaran cicilan bulanan tersebut dinilai masih menjadi hambatan utama yang mengganjal daya beli kelompok buruh, petani, hingga pekerja sektor informal yang memiliki keterbatasan upah minimum provinsi (UMP).

Akan tetapi, lewat perpanjangan masa angsuran hingga 40 tahun, estimasi kewajiban setor bulanan bagi para debitur MBR diproyeksikan bakal mengalami penurunan signifikan. Angka cicilan tersebut diperkirakan bisa menyusut hingga menyentuh kisaran Rp773.000 per bulan.

Pasar Kian Lebar, Pasokan Tetap Tegar?

Untuk diketahui, alokasi kuota rumah subsidi program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) pada tahun ini ditetapkan sebanyak 350.000 unit dengan total anggaran yang digelontorkan pemerintah mencapai Rp35 triliun.

Komisioner Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera), Heru pudyo Nugroho menjelaskan bahwa kuota tersebut masih aman untuk memenuhi permintaan hunian subsidi masyarakat.

Adapun 24 Juni 2026, penyaluran FLPP dilaporkan baru mencapai 81.600 unit atau setara 23,22% dari target tahun ini. Selanjutnya, terdapat 21.000 unit yang saat ini dalam proses akad berjalan.

Apabila diakumulasikan, Heru menyebut total rumah subsidi FLPP yang tersalur baru ada di kisaran 103.000 unit. Posisinya jauh lebih rendah sekitar 8% dibandingkan dengan periode yang sama di tahun sebelumnya mencapai 112.000 unit.

Saat dikonfirmasi mengenai pelemahan tersebut, Heru menjelaskan hal itu terjadi lantaran adanya dinamika kuota rusun subsidi.

“Tahun lalu itu kenapa ada kenaikan? Ya, karena tahun lalu itu kan ada semacam carry over, kuota di 2024 hanya 200.000 sementara outstanding yang sudah mengajukan kredit itu lebih dari itu ada 14.000-an, yang kemudian ditagihkan di 2025," ujarnya.

Karena itu, Heru menjelaskan pergerakan pasar pada tahun 2026 diproyeksi akan berjalan jauh lebih natural mengingat besarnya pagu kuota yang disediakan hingga 350.000 unit.

Selain itu, mempersiapkan lonjakan permintaan hunian subsidi di tengah keterbatasan area lahan, pemerintah juga tengah mengembangan skema pembiayaan FLPP untuk satuan rumah susun subsidi.

Dalam laporannya, pemerintah bahkan membuka peluang konsep peminatan KPR Rusun Inden, yaitu mekanisme pendaftaran calon pembeli rumah susun yang belum selesai dibangun melalui fasilitas pembiayaan kredit perbankan.

Bisnis.com, JAKARTA — Ketua Umum Gabungan Asosiasi Perumahan Rakyat (Gasperra) Junaidi Abdillah menilai dampak kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI Rate) menjadi 5,50% tidak akan dirasakan secara langsung pada skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP).

Namun, dia menilai kondisi tersebut berisiko meningkatkan beban Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) pada skema Subsidi Selisih Bunga (SSB).

Menurut Junaidi, karakteristik kedua program subsidi perumahan tersebut berbeda sehingga respons terhadap perubahan suku bunga acuan juga tidak sama.

"KPR FLPP tidak berpengaruh terhadap kenaikan BI Rate karena perbankan sudah terikat komitmen di awal oleh BP Tapera," kata Junaidi ketika dihubungi, Minggu (14/6/2026).

Sebaliknya, pada skema KPR Subsidi Selisih Bunga, pemerintah harus menanggung selisih bunga yang muncul akibat kenaikan suku bunga pasar. Karena itu, kenaikan BI Rate berpotensi meningkatkan kewajiban subsidi yang harus dibayarkan negara.

"KPR SSB, jenis subsidi ini akan membebani pemerintah jika mengalami kenaikan BI Rate, karena selisih akibat kenaikan suku bunganya menjadi beban APBN," ujarnya.

Meski demikian, Junaidi menilai persoalan utama kepemilikan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) saat ini bukan lagi terkait tingkat bunga kredit maupun uang muka (down payment/DP).

Menurutnya, berbagai insentif yang telah diberikan pemerintah, seperti bunga KPR subsidi 5% dan DP rendah, telah berhasil mengurangi hambatan pembiayaan bagi calon pembeli rumah.

"Isu suku bunga dan DP sudah bukan lagi menjadi hambatan," katanya.

Junaidi menjelaskan tantangan terbesar saat ini justru berasal dari tingginya harga tanah dan bangunan, terutama di wilayah perkotaan. Kenaikan harga lahan membuat pengembang semakin sulit menyediakan rumah murah di lokasi yang dekat dengan pusat kegiatan ekonomi.

"Harga tanah makin mahal, dampaknya perolehan tanah makin ke pinggiran. Tentunya ini tidak efektif buat MBR jika tempat tinggal makin jauh dari tempat kerja," ujarnya.

Selain itu, daya beli masyarakat berpenghasilan rendah di kota-kota besar juga tergerus oleh berbagai kebutuhan hidup sehari-hari, mulai dari biaya transportasi, konsumsi, hingga biaya sewa tempat tinggal.

"Daya beli MBR yang tinggal di kota besar terbebani biaya operasional, transportasi, makan, kontrakan dan lain-lain. Sulit untuk menabung dan tidak lagi ada kemampuan untuk mengangsur KPR," katanya.

Masalah lainnya adalah dominasi pekerja sektor informal yang jumlahnya diperkirakan mencapai sekitar 60% dari total tenaga kerja. Kelompok ini, menurut Junaidi, masih menghadapi kesulitan untuk memenuhi persyaratan perbankan dalam pengajuan KPR.

"Pekerja informal sebanyak 60 persen, susah lolos di perbankan," ujarnya.

Untuk mengatasi persoalan tersebut, Junaidi mendorong pemerintah memperbanyak pembangunan hunian vertikal di kawasan perkotaan agar masyarakat berpenghasilan rendah dapat tinggal lebih dekat dengan tempat kerja.

"Solusinya adalah penyediaan rumah vertikal di wilayah perkotaan khusus MBR di perkotaan," katanya.

Lebih lanjut, Junaidi mengapresiasi berbagai insentif yang telah diberikan pemerintah untuk sektor perumahan, seperti pembebasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) gratis, DP rendah, bunga KPR 5%, hingga perlindungan asuransi bagi penerima KPR subsidi.

Menurut dia, berbagai kebijakan tersebut merupakan langkah positif yang membantu baik masyarakat maupun pengembang.

"BPHTB gratis, DP 1 persen, bunga 5 persen, asuransi merupakan vitamin bagi MBR dan ini langkah maju pemerintah. PBG gratis dan lain-lain merupakan vitamin buat pengembang," ujarnya.

Namun, Junaidi menilai pemerintah perlu mulai memfokuskan perhatian pada persoalan harga tanah yang terus meningkat dan berbagai biaya transaksi yang menyertai proses pengadaan lahan.

Dia berpandangan keberhasilan program perumahan rakyat ke depan tidak hanya ditentukan oleh kemudahan pembiayaan, tetapi juga oleh kemampuan pemerintah mengendalikan biaya penyediaan lahan.

"Problem-nya sekarang bagaimana insentif terhadap harga tanahnya, komponen biaya akibat transaksi tanah, kebijakan apa yang harus diambil?" katanya.

Junaidi menegaskan bahwa upaya memperluas akses kepemilikan rumah bagi MBR memerlukan pendekatan yang lebih komprehensif, tidak hanya melalui subsidi pembiayaan, tetapi juga melalui kebijakan yang mampu menekan biaya tanah dan meningkatkan pasokan hunian terjangkau di kawasan perkotaan.

Bisnis.com, JAKARTA — PT Sarana Multigriya Finansial (Persero) atau SMF mengungkapkan telah merealisasikan seluruh dana Penyertaan Modal Negara (PMN) senilai Rp6,68 triliun sepanjang 2025 untuk mendukung pembiayaan perumahan subsidi.

Direktur Utama SMF, Ananta Wiyogo menjelaskan injeksi modal negara tersebut disalurkan sepenuhnya secara khusus untuk menopang program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Adapun, hal itu dilakukan sebagai bagian dari komitmen perseroan dalam menyukseskan program 3 Juta Rumah yang dicanangkan pemerintah sebagai salah satu fokus utama pembangunan nasional.

“PMN yang kami terima pada 2025 ini adalah Rp6,68 triliun dan sudah kami berikan dan sudah dipakai semua pada tanggal 31 Desember kepada bank-bank penyalur,” jelas Ananta di Kompleks Parlemen RI, Senin (8/6/2026).

Dia merinci, dana tersebut digunakan untuk memenuhi porsi pembiayaan 25% dari total kebutuhan FLPP, sedangkan porsi 75% sisanya dipenuhi oleh Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera).

Meski demikian, Ananta menjelaskan bahwa PMN TA 2025 yang diterima pihaknya senilai Rp6,68 triliun sebenarnya masih kurang untuk memenuhi pembiayaan 25% FLPP yang tembus Rp8,03 triliun.

“Untuk diketahui bahwa PMN yang kami terima oleh SMF [mendukung FLPP] adalah biasanya itu kurang, jadi kami harus nombokin lagi dengan surat hutang,” jelasnya.

Seiring dengan hal tersebut, guna memenuhi total kebutuhan porsi pembiayaan sekunder perbankan yang mencapai Rp8,03 triliun, SMF menerbitkan surat utang di pasar modal sebesar Rp1,35 triliun.

Melalui perpaduan dana PMN 2025 dan modal pelengkap dari penerbitan surat utang tersebut, SMF berhasil mendukung penyaluran kredit perumahan subsidi hingga menyentuh angka 194.612 unit rumah.

Berdasarkan catatan perseroan, komparasi historis dari periode 2018 hingga kini menunjukkan SMF telah menghimpun total PMN senilai Rp17,91 triliun untuk program hunian ramah kantong.

Secara akumulatif, suntikan modal negara yang dipadukan dengan penerbitan surat utang korporasi sebesar Rp16,64 triliun tersebut berhasil menghasilkan portofolio pembiayaan hingga 904.000 unit rumah.

“Kita berfungsi me-leverage apa yang diberikan oleh pemerintah PMN sehingga jumlahnya cukup untuk 25% dan itu dapat dinikmati untuk masyarakat berpenghasilan rendah untuk program FLPP,” pungkasnya.

Bisnis.com, JAKARTA — Pemerintah membelanjakan anggaran untuk subsidi senilai total Rp281,6 triliun sepanjang 2025 atau pada tahun pertama pemerintahan Presiden Prabowo Subianto.

Berdasarkan data realisasi APBN 2025 hingga 31 Desember yang disampaikan pada Kamis (8/1/2026), Kementerian Keuangan mencatat anggaran tersebut digunakan untuk subsidi barang energi dan nonenergi yang harganya ditetapkan lebih rendah melalui intervensi pemerintah. Realisasi belanja subsidi itu setara 91,4% dari pagu APBN dan berada di bawah proyeksi atau outlook sebesar Rp288,1 triliun.

Wakil Menteri Keuangan Suahasil Nazara menjelaskan, realisasi subsidi energi sangat dipengaruhi oleh pergerakan harga komoditas global, nilai tukar, serta volume konsumsi. Sementara itu, subsidi nonenergi, khususnya pupuk, telah mengalami penyederhanaan regulasi agar penyalurannya lebih cepat dan tepat sasaran.

“Kalau subsidi energi tentu sangat dipengaruhi oleh berbagai macam harga komoditas maupun kurs dan juga volume subsidinya. Sementara untuk yang non-energi seperti subsidi pupuk telah dilakukan penyederhanaan regulasi supaya pupuk bisa cepat sampai kepada masyarakat yang membutuhkan,” ujar Suahasil dalam konferensi pers, dikutip Minggu (11/1/2026).

Jika dibandingkan dengan tahun sebelumnya, realisasi belanja subsidi 2025 mengalami penurunan. Pada 2024, belanja subsidi tercatat mencapai Rp292,7 triliun. Meski demikian, secara volume, penyaluran berbagai jenis subsidi justru meningkat.

Sepanjang 2025, pemerintah menyalurkan subsidi bahan bakar minyak (BBM) sebesar 18,97 juta kiloliter, tumbuh 4,7% secara year on year dibandingkan realisasi 2024. Subsidi LPG 3 kilogram mencapai 8,54 juta ton atau naik 3,9%. Subsidi listrik dinikmati oleh 42,8 juta pelanggan, meningkat 2,6% dari tahun sebelumnya. Sementara itu, subsidi pupuk mencapai 8,1 juta ton atau naik 12,1%, dan subsidi perumahan menjangkau sekitar 278.900 rumah atau melonjak 39,5% dibandingkan 2024.

Secara historis, belanja subsidi menunjukkan tren kenaikan pada periode 2021—2024. Pada 2021, anggaran subsidi tercatat Rp241,1 triliun, meningkat menjadi Rp252,8 triliun pada 2022, Rp269,9 triliun pada 2023, dan mencapai Rp292,7 triliun pada 2024.

Untuk 2026, pemerintah telah mengalokasikan anggaran subsidi sebesar Rp318,8 triliun sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 17 Tahun 2025. Ketentuan teknis pelaksanaannya akan diatur lebih lanjut melalui peraturan presiden.

Di sisi lain, DPR meminta pemerintah mengkaji ulang skema subsidi agar lebih efisien dan tepat sasaran. Menteri Keuangan Purbaya Yudhi Sadewa mengakui bahwa permasalahan subsidi yang tidak tepat sasaran masih terjadi, termasuk dinikmati oleh kelompok masyarakat mampu.

“Masih ada orang yang relatif kaya atau kaya, super kaya di Indonesia mungkin yang masih mendapat subsidi. Nanti ke depan akan kami lihat gimana perbaikannya. Kami simpulkan sih tadi dalam dua tahun ke depan kami akan redesign strategi subsidi sehingga betul-betul tetap sasaran,” ujar Purbaya, Kamis (4/12/2025).

Menurut Purbaya, perancangan ulang kebijakan subsidi akan mempertimbangkan Data Tunggal Sosial Ekonomi Nasional (DTSEN), dengan mengurangi subsidi bagi kelompok desil menengah ke atas dan mengalihkan manfaatnya kepada kelompok masyarakat berpenghasilan rendah.

“Mungkin desil 8, 9, 10 subsidi akan dikurangi secara signifikan. Kalau perlu uangnya kami balikkan ke yang desil 1, 2, 3, 4 yang lebih miskin gitu. Itu kira-kira utamanya itu dan itu perlu desain macam-macam karena terlibatkan BUMN-BUMN, Danantara,” ujarnya.

Persoalan hunian di Indonesia tidak semata tentang kurangnya jumlah rumah. Di balik masih lebarnya kesenjangan akses terhadap hunian layak, tersimpan masalah mendasar yang masih menjadi pekerjaan rumah. Kondisi ketimpangan pembangunan antarwilayah, daya beli masyarakat yang terbatas, serta lonjakan harga lahan membuat asa masyarakat memiliki rumah layak huni menjadi makin sulit terjangkau.

Di banyak daerah tertinggal, keterbatasan infrastruktur dasar dan mahalnya biaya logistik membuat kepemilikan hunian layak menjadi seolah-olah mustahil. Sedangkan di kota besar seperti Jakarta, tekanan urbanisasi dan tingginya harga tanah melambungkan pasar hunian kian menjauh dari kemampuan riil masyarakat.