Bisnis.com, JAKARTA — Di tengah ruang fiskal yang semakin terbatas, pemerintah mulai mengarahkan optimalisasi aset negara sebagai sumber pertumbuhan ekonomi baru. Salah satu proyek yang kini menjadi sorotan adalah rencana transformasi Hotel Sultan yang merupakan bagian dari kawasan Gelora Bung Karno (GBK) seluas sekitar 200 hektare menjadi kawasan terpadu berstandar dunia.

Ambisi tersebut tidak sekadar menyangkut penataan fisik kawasan olahraga nasional, tetapi juga memunculkan pertanyaan mendasar: sejauh mana modernisasi aset publik dapat menciptakan nilai ekonomi baru tanpa mengorbankan fungsi sosial yang selama puluhan tahun melekat pada GBK.

Kawasan Gelora Bung Karno selama ini bukan sekadar kompleks olahraga. Bagi Jakarta, GBK telah menjelma menjadi ruang publik, pusat aktivitas olahraga masyarakat, lokasi penyelenggaraan konser, arena diplomasi internasional, hingga salah satu ruang terbuka hijau paling strategis di pusat ibu kota.

Kini, pemerintah melalui Badan Pengelola Investasi Daya Anagata Nusantara (BPI Danantara) tengah menyiapkan transformasi besar-besaran kawasan tersebut. Di saat bersamaan, sengketa panjang Hotel Sultan yang memasuki fase eksekusi membuka jalan bagi desain ulang kawasan secara menyeluruh.

Transformasi tersebut menjanjikan lahirnya sentra ekonomi baru di Jakarta. Namun, berbagai kalangan mengingatkan bahwa keberhasilan proyek tidak semata diukur dari megahnya bangunan atau besarnya investasi, melainkan dari kemampuan menjaga keseimbangan antara fungsi komersial dan kepentingan publik.

Membangun Ikon Baru Indonesia

Pemerintah tampaknya ingin menempatkan kawasan GBK setara dengan berbagai distrik olahraga dan hiburan kelas dunia seperti Marina Bay di Singapura, Olympic Park di London, atau Sydney Olympic Park di Australia.

Chief Executive Officer BPI Danantara Rosan Perkasa Roeslani mengungkapkan bahwa pemerintah tengah menyiapkan transformasi kawasan secara komprehensif.

"Rencananya itu akan dijadikan ikon baru di Indonesia. Yang nanti akan diubah secara komprehensif, tidak hanya di daerah GBK ini tapi juga secara keseluruhan akan didesain ulang, termasuk lapangan golf sampai juga dengan area GBK yang kurang lebih itu luasnya 200 hektar," ujar Rosan saat ditemui di kompleks Istana Kepresidenan.

Pernyataan tersebut menandai perubahan paradigma pengelolaan aset negara. Selama ini, aset publik cenderung diposisikan sebagai fasilitas pelayanan semata. Kini, pemerintah mulai melihat aset negara sebagai instrumen penciptaan nilai ekonomi.

Menurut Kementerian Keuangan, nilai aset negara yang dikelola pemerintah pusat mencapai lebih dari Rp13.000 triliun. Sebagian besar aset tersebut selama bertahun-tahun dinilai belum optimal menghasilkan manfaat ekonomi.

Dalam konteks itu, kawasan GBK memiliki posisi yang sangat strategis. Lokasinya berada di pusat bisnis Jakarta, terhubung langsung dengan MRT, dikelilingi kawasan perkantoran premium Sudirman-Thamrin, serta memiliki akses transportasi massal yang relatif lengkap.

Rosan bahkan mengisyaratkan bahwa bangunan Hotel Sultan berpotensi tidak lagi menjadi bagian dari lanskap lama kawasan.

"Pada saat ini mungkin saya belum bisa mengatakan, tapi rencana itu akan dijadikan suatu kawasan baru. Eventually iya," kata Rosan saat ditanya apakah Hotel Sultan akan dirobohkan.

Kendati demikian, Rosan memastikan fungsi akomodasi tetap dipertahankan.

"Di antaranya pastinya ada hotel juga. Dan tidak satu mungkin, tetapi pesan Bapak Presiden ini dijadikan ikon baru untuk Indonesia sehingga perencanaannya harus dilakukan secara komprehensif dan memberikan dampak yang nyata kepada perekonomian dan juga yang paling penting kepada rakyat Indonesia."

Pemerintah juga membuka peluang keterlibatan entitas BUMN pariwisata dalam pengelolaan kawasan.

"Kalau kita kan punya InJourney, kita punya yang namanya Meru [The Meru Hotel]. Nanti kalau ini semua sudah selesai semua di Mensetneg, tentunya pengelolaannya kita akan pakai bisa InJourney, Meru," ujar Rosan.

Keterlibatan InJourney menunjukkan bahwa pemerintah kemungkinan akan mengintegrasikan GBK dengan strategi pengembangan sport tourism, MICE, dan industri pariwisata nasional.

Data Kementerian Pariwisata menunjukkan devisa sektor pariwisata pada kuartal I/2026 mencapai US$4,05 miliar atau tumbuh 6,3% secara tahunan. Sementara rata-rata belanja wisatawan asing meningkat menjadi US$1.345,61 per kunjungan.

Peningkatan kualitas belanja wisatawan tersebut menjadi salah satu alasan pemerintah mulai memperkuat infrastruktur pendukung event dan pariwisata premium.

Rosan menegaskan seluruh fasilitas akan ditingkatkan menjadi standar internasional.

"Semuanya akan kita tingkatkan, kita sempurnakan menjadi standar internasional atau world class standard sehingga ini juga bisa memberikan satu sentral ekonomi baru di Jakarta," imbuhanya.

Jika terealisasi, proyek ini berpotensi menjadi salah satu transformasi kawasan publik terbesar di Indonesia sejak revitalisasi kompleks Senayan menjelang Asian Games 2018.

Transisi Hotel Sultan dan Tantangan Sosial

Di balik ambisi besar tersebut, terdapat dimensi sosial yang tidak dapat diabaikan, yakni nasib ribuan pekerja yang selama ini menggantungkan hidup pada operasional Hotel Sultan.

Pemerintah melalui Pusat Pengelolaan Kompleks Gelora Bung Karno (PPKGBK) memastikan proses transisi dilakukan dengan pendekatan yang mempertimbangkan aspek kemanusiaan.

Wakil Menteri Sekretaris Negara Juri Ardiantoro mengatakan pemerintah tengah memetakan status para pekerja.

"Ya tentu akan dipilah-pilah, kan ada pegawai tetap, ada pegawai harian, kemudian mereka selama ini menjadi pegawai di bidang apa. Nah, nanti pengurus GBK-lah yang akan memfasilitasi mereka untuk bisa diberdayakan kembali," ujar Juri.

Saat ini, proses pengosongan Hotel Sultan masih berlangsung mengingat pengadilan telah memberikan waktu selama 30 hari untuk melakukan tindakan tersebut.

Proses tersebut berlangsung setelah pemerintah melakukan eksekusi kawasan pada 18 Juni 2026 dengan melibatkan sebanyak 3.161 personel gabungan TNI-Polri dan unsur terkait.

Di tengah proses itu, PPKGBK membuka posko pendataan pekerja. Pada hari pertama, sebanyak 102 pekerja eks Hotel Sultan melaporkan diri.

Dari total laporan, sebanyak 59 orang merupakan pekerja harian, 21 orang berstatus karyawan kontrak, 18 orang pekerja temporer, dua orang tenaga lepas, dan hanya dua orang yang berstatus karyawan tetap.

Komposisi tersebut menggambarkan karakter industri perhotelan Indonesia yang didominasi hubungan kerja nonpermanen. Data Badan Pusat Statistik menunjukkan sektor akomodasi dan makanan-minuman merupakan salah satu sektor dengan tingkat pekerja informal relatif tinggi.

Oleh karena itu, proses transisi aset negara seperti Hotel Sultan tidak hanya menyangkut aspek hukum pertanahan, tetapi juga persoalan perlindungan ketenagakerjaan.

Direktur Utama PPKGBK Rakhmadi A. Kusumo menegaskan komitmen pemerintah untuk terus bertindak profesional alam proses transisi berlangsung.

"PPKGBK akan bertindak secara profesional dan manusiawi dalam proses transisi pengelolaan Hotel Sultan dan apartemennya. Kami ingin memastikan para pekerja didata dengan benar," katanya.

Dalam berbagai pengalaman internasional, proyek redevelopement kawasan perkotaan sering kali menimbulkan konsekuensi sosial berupa hilangnya pekerjaan jangka pendek. Oleh karena itu, keberhasilan transformasi GBK juga akan diukur dari kemampuan pemerintah menciptakan lapangan kerja baru yang lebih berkualitas dibandingkan sebelumnya.

Tata Ulang Jantung Jakarta: Ambisi 'Sulap' GBK dan Hotel Sultan Jadi Ikon Dunia

Menghindari Megaproyek yang Sepi Pengunjung

Ambisi membangun kawasan olahraga dan hiburan berkelas dunia tidak lepas dari risiko ekonomi. Direktur Kebijakan Publik Center of Economic and Law Studies (Celios) Media Wahyudi Askar mengingatkan bahwa banyak proyek stadion dan kawasan olahraga di berbagai negara justru mengalami persoalan utilisasi.

"Jadi perlu dipikirkan dengan baik cost and benefit analysis-nya," ucapnya kepada Bisnis, Kamis (25/6/2026).

Media menilai persoalan utama bukan pada kemegahan proyek, melainkan tingkat pemanfaatannya.

"Tapi yang pasti kalau ingin melakukan pembangunan kawasan olahraga yang megah ya, kekhawatirannya lebih kepada apakah utilisasinya itu bisa dimanfaatkan dengan mudah oleh publik," katanya.

Menurutnya, banyak kawasan olahraga internasional hanya ramai saat event berlangsung.

"Karena banyak kawasan olahraga yang megah akhirnya nggak dimanfaatkan ya. Khususnya kawasan olahraga yang digunakan misalkan pasnya olimpiade, pasnya piala dunia. Jadi asetnya mahal tapi kemudian utilisasinya rendah gitu," ujarnya.

Fenomena tersebut memang banyak terjadi secara global. Studi Oxford University terhadap sejumlah infrastruktur Olimpiade menunjukkan sebagian fasilitas pascaajang olahraga justru menjadi beban fiskal jangka panjang akibat biaya pemeliharaan yang sangat tinggi.

Apalagi, kata dia, kondisi fiskal nasional saat ini menuntut pembiayaan kreatif. Namun, skema kemitraan pemerintah-swasta juga tidak bebas risiko.

Menurut Media, pertanyaan mendasar yang harus dijawab pemerintah ialah apakah masyarakat masih dapat menikmati kawasan tersebut secara mudah.

"Karena kan pertanyaan dari masyarakat adalah, misalkan nanti kawasan GBK dipugar sedemikian rupa, apakah kemudian masih bisa dinikmati oleh masyarakat dengan mudah, free access atau tidak, dan lain-lain," katanya.

Dia menegaskan GBK pada hakikatnya merupakan aset publik. Oleh karena itu, orientasi bisnis tidak boleh terlalu dominan.

Media juga mengingatkan pentingnya transparansi tata kelola aset. Menurutnya, sumber penerimaan di kawasan GBK sesungguhnya sudah cukup beragam.

"Nah ini yang sebetulnya dikelola dengan baik, penerimaannya dikelola dengan baik, sebetulnya bisa digunakan dengan baik untuk improvement fasilitas di GBK," tuturnya.

Menangkap Devisa

Berbeda dengan Celios yang menyoroti aspek tata kelola, Peneliti CORE Indonesia Yusuf Rendy Manilet melihat potensi ekonomi proyek ini tetap sangat besar. Namun Yusuf mengingatkan adanya efek substitusi dalam ekonomi

"Ketika seseorang membelanjakan uangnya di GBK, belum tentu itu menambah ekonomi Jakarta secara keseluruhan. Bisa jadi uang tersebut memang akan dibelanjakan di tempat lain jika proyek ini tidak ada. Dalam ekonomi, ini dikenal sebagai efek substitusi," tutur Yusuf saat dihubungi Bisnis, Kamis (25/6/2026).

Oleh karena itu, ukuran keberhasilan proyek tidak boleh hanya menghitung transaksi ekonomi yang terjadi. Yusuf menilai pendekatan kawasan terpadu menjadi kunci.

"Pengalaman berbagai proyek internasional menunjukkan bahwa sumber nilai ekonomi terbesar biasanya bukan berasal dari stadion atau fasilitas olahraganya, melainkan dari kombinasi hotel, ruang konvensi, ritel, perkantoran, hiburan, dan aktivitas lain yang membuat kawasan hidup sepanjang tahun," imbuhnya.

Dalam konteks Indonesia, peluang terbesar justru berada pada pasar MICE. Yusuf mengatakan, Indonesia masih tertinggal dalam menarik wisatawan dengan tingkat pengeluaran tinggi, terutama segmen MICE, yaitu meeting, incentive, convention, dan exhibition.

Selama ini, sebagian permintaan tersebut justru mengalir ke negara lain seperti ke Singapura atau Bangkok karena fasilitas yang tersedia dianggap lebih kompetitif.

Oleh karena itu, dia menekankan jika kawasan GBK mampu menangkap pasar tersebut, manfaat ekonominya akan nyata.

"Jika kawasan GBK mampu menangkap permintaan yang sebelumnya keluar dari Indonesia, maka itu merupakan nilai tambah ekonomi yang nyata, bukan sekadar perpindahan belanja antarwilayah,” imbuhnya.

Yusuf menilai indikator keberhasilan harus mencakup tambahan penerimaan pajak, penciptaan pekerjaan permanen, investasi swasta, hingga peningkatan tingkat hunian hotel dan aktivitas MICE.

Menjaga Keseimbangan antara Bisnis dan Fungsi Publik
Meskipun mendukung pengembangan kawasan, tetapi Yusuf mengingatkan bahwa GBK tidak dapat diperlakukan semata sebagai aset bisnis.

"GBK bukan sekadar aset komersial. Ia juga merupakan ruang publik dan pusat olahraga nasional yang menghasilkan manfaat sosial yang besar, mulai dari kesehatan masyarakat hingga ruang interaksi warga,” kata Yusuf.

Masalah muncul ketika operator hanya mengejar pendapatan, sebab dia menilai insentif bisnis biasanya mendorong penggunaan lahan untuk aktivitas dengan nilai sewa tertinggi. Tanpa regulasi jelas, fungsi publik berpotensi tergerus. Oleh karena itu, Yusuf mengusulkan model subsidi silang.

"Karena itu saya melihat model yang paling sehat adalah skema subsidi silang. Zona komersial seperti hotel, pusat konvensi, ritel, dan perkantoran diberi ruang untuk menghasilkan keuntungan," ujarnya.

Namun keuntungan tersebut harus kembali mendukung fungsi publik. Sehingga, menurutnya, negara harus tetap menjadi pemilik aset. Skema konsesi dinilai lebih tepat dibandingkan pelepasan aset permanen.

"Dengan begitu, kenaikan nilai lahan di masa depan tetap kembali kepada publik dan tidak terkunci menjadi keuntungan pihak tertentu selama puluhan tahun."

GBK, Sport Tourism, dan Harapan Industri Pariwisata

Pelaku industri pariwisata memandang transformasi GBK sebagai peluang besar memperkuat posisi Jakarta sebagai destinasi internasional.

Sekretaris Jenderal Association of the Indonesian Tours and Travel Agencies (ASITA) Budijanto Ardiansjah menilai pengembangan kawasan merupakan langkah positif.

"Jika ingin menjadikan Jakarta sebagai kota MICE, tentu saja pengembangan kawasan GBK ini menjadi langkah positif utk memperbanyak pilihan tempat wisata & event berkelas internasional," katanya kepada Bisnis, Kamis (25/6/2026).

Menurut data Kementerian Pariwisata, rata-rata belanja wisatawan MICE dapat mencapai dua hingga tiga kali lipat dibanding wisatawan leisure biasa. Oleh karena itu, pengembangan kawasan berpotensi meningkatkan devisa sekaligus memperpanjang lama tinggal wisatawan.

Budijanto juga menekankan pentingnya konsistensi penyelenggaraan event internasional.

"Jakarta harus sering melakukan event-event sport berkelas internasional supaya jakarta terutama GBK akan semakin dikenal oleh masyarakat internasional sbg venue sport tourism berkelas dunia," ujarnya.

Kendati demikian, dia melanjutkan bahwa akses masyarakat tidak boleh terganggu. Sebab, jika dikelola dengan tepat, dampak ekonomi diyakini akan meluas.

Pada akhirnya, transformasi GBK merupakan ujian besar bagi pemerintah dalam mengelola aset publik strategis. Proyek ini dapat menjadi model baru optimalisasi aset negara yang mampu menghasilkan pertumbuhan ekonomi, menarik investasi, memperkuat pariwisata, dan meningkatkan kualitas ruang publik secara bersamaan.

Namun, tanpa tata kelola yang transparan, kalkulasi ekonomi yang matang, dan perlindungan terhadap fungsi sosial, ambisi menjadikan GBK sebagai ikon baru Indonesia justru berisiko berubah menjadi proyek mahal dengan manfaat yang tidak sebanding.

Taruhan sesungguhnya bukan semata membangun kawasan berstandar dunia, melainkan memastikan bahwa setiap meter persegi lahan publik di jantung Jakarta tetap menghasilkan manfaat sebesar-besarnya bagi masyarakat Indonesia.

"Semakin banyak event besar, akan semakin banyak UMKM yang akan terbantu," tandasnya.