Bisnis.com, JAKARTA — Sektor properti menjadi salah satu yang banyak mendapat perhatian di tahun perdana kepemimpinan Presiden Prabowo Subianto dan Wakil Presiden Gibran Rakabuming Raka. Di mana, kebijakan tersebut digulirkan guna menciptakan geliat ekonomi nasional di tengah tantangan global.

Sejumlah insentif dan paket ekonomi yang telah digulirkan di tahun pertama pemerintahan Prabowo - Gibran mulai dari kebijakan perpanjangan PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) hingga penghapusan BPHTB serta izin PBG.

Terbaru, Menteri Keuangan (Menkeu) Purbaya Yudhi Sadewa memastikan bahwa pemerintah akan melanjutkan insentif PPN DTP hingga periode Desember 2027.

Purbaya mengungkap, sektor properti merupakan salah satu penyumbang pertumbuhan ekonomi yang besar karena memiliki dampak ekonomi turunan atau multiplier effect yang tinggi. Dengan diumumkan pemberian PPN DTP jauh-jauh hari, hal itu diklaim akan mendorong kepastian pasar.

"Ini diberikan hingga 31 Desember 2026 awalnya, sekarang akan diperpanjang lagi hingga 31 Desember 2027," jelas Purbaya dalam Konferensi Pers APBN Kita, dikutip Minggu (19/10/2025).

Dia menambahkan, program beli rumah bebas pajak itu berlaku untuk rumah dengan harga maksimal Rp5 miliar. Di mana, pemerintah akan membebaskan PPN hingga Rp2 miliar.

Selain itu, Purbaya menuturkan PPN DTP tersebut akan digulirkan untuk 40.000 unit per tahun. Artinya, hingga Desember 2027 anti pemerintah akan membebaskan pengenaan PPN bagi pembelian 80.000 unit rumah komersil.

"Ini akan dinikmati sekitar 40.000 unit per tahun. Jadi itu semacam dorongan baru ke sektor properti dan akan berdampak pada sektor ekonomi juga," ujarnya.

Lebih lanjut, dalam rangka mendorong pembangunan rumah secara swadaya, pemerintah juga membebaskan pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) serta biaya Persetujuan Bangunan Gedung.

Pembebasan pengenaan BPHTB dan PBG tersebut tertuang dalam Surat Keputusan Tiga Menteri yakni Kementerian Dalam Negeri (Kemendagri), Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), serta Kementerian Pekerjaan Umum (PU) yang dirilis pada 25 November 2025.

Adapun, Keputusan 3 Menteri membebaskan pengenaan BPHTB hingga PBG itu dilakukan dalam rangka mendorong kemampuan masyarakat memiliki hunian yang bakal berdampak pada realisasi program 3 juta rumah.

Menteri Dalam Negeri (Mendagri) Tito Karnavian menjelaskan bahwa pembebasan BPHTB itu bakal diberikan kepada masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dengan kriteria sebagaimana tertuang dalam Keputusan Menteri PUPR Nomor 22/KPTS/M/2023 tentang Besaran Penghasilan Masyarakat Berpenghasilan Rendah dan Batasan Luas Lantai Rumah Umum dan Rumah Swadaya.

Khusus untuk wilayah Papua, batas penghasilan yang ditetapkan untuk tergolong sebagai MBR yakni masyarakat yang berpenghasilan Rp7,5 juta per bulan (single). Apabila telah menikah, pendapatan maksimal yakni Rp10 juta.

Sementara untuk di luar Papua, masyarakat yang masuk klasifikasi MBR yakni yang berpenghasilan maksimal Rp7 juta (single) dan Rp8 juta (menikah).

Tito menuturkan, dengan adanya kebijakan ini maka potensi penghematan yang bakal dirasakan masyarakat dapat mencapai Rp10 juta. Perinciannya, pembebasan biaya BPHTB sekitar Rp6,25 juta untuk rumah subsidi dan pemangkasan retribusi PBG sebesar Rp4,32 juta.

“Kalau BPHTB dihapuskan itu nilainya untuk rumah tipe 36 [rumah subsidi] lebih kurang Rp6,25 juta. Kemudian untuk PBG itu akan berkurang sebanyak Rp4,32 juta. Jadi untuk rumah tipe 36 itu bisa dihemat dikurangi sekitar Rp10 juta,” ujar Tito.

Kuota Rumah Subsidi Terbesar

Selain rajin memberikan insentif ekonomi, pemerintahan Presiden Prabowo Subianto juga tercatat menjadi yang paling besar menggulirkan kuota rumah subsidi lewat program Kredit Pemilikan Rumah Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP).

Total kuota rumah subsidi yang disediakan pemerintah sepanjang tahun ini mencapai Rp350.000 unit atau naik dari kuota awal yang ditetapkan pemerintah yakni 220.000 unit.

Penambahan kuota FLPP pertama kali diumumkan pada Mei 2025 oleh Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), Maruarar Sirait (Ara). Di mana, posisinya meningkat sebanyak 130.000 unit.

"Saya tetap optimis bahwa target KPR FLPP tahun 2025 sebanyak 350.000 unit rumah bisa tercapai pada tahun ini," ujar Ara.

Terlebih, tambahnya, penyerapan rumah subsidi diklaim terus mengalami peningkatan setiap tahunnya didorong oleh besarnya minat masyarakat terhadap akses perumahan subsidi.

Adapun, hingga Kuartal III/2025 Wakil Menteri Keuangan (Wamenkeu) Suahasil Nazara mengungkap realisasi penyaluran rumah subsidi atau FLPP telah mencapai Rp24,8 triliun atau sebanyak 192.700. Artinya, pemerintah perlu mengejar realisasi FLPP sebanyak 157.300 unit di sisa 3 bulan terakhir 2025.

"Jadi kalau tidak salah ini [FLPP] sudah di atas 50% [progresnya] sedikit di atas 50%," jelas Suahasil.

Meskipun pemerintah mengaku optimistis penyaluran FLPP dapat dikebut habis hingga akhir 2025, pengembang justru memberi sinyal realisasi FLPP akan sulit mencapai 350.000 hingga akhir tahun.

Wakil Ketua Umum Realestate Indonesia (REI) Bambang Eka Jaya menyebut bahwa mengejar penyaluran penuh 350.000 unit FLPP akan menjadi tugas yang cukup berat bagi Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera).

Salah satu alasannya, penyaluran FLPP it kerap terkendala proses pembiayaan oleh bank. Bambang menyebut hampir 70% calon pembeli rumah subsidi kerap tidak lolos BI Checking.

Dengan demikian, dia pun tak mampu benar-benar memprediksi apakah penyaluran rumah subsidi benar-benar akan mencapai target hingga 350.000 unit rumah hingga akhir tahun.

"Ini [kondisi sulitnya mendapat akses rumah subsidi] memang kontradiktif dengan target pemerintah. Apalagi backlog yang masih 15 juta," tambahnya.

Untuk itu dia menyebut pemerintah perlu melakukan terobosan untuk dapat memperluas akses rumah subsidi pada masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), khususnya bagi pekerja sektor informal.

Tak Masuk PSN

Meskipun sektor properti menjadi salah satu program unggulan Prabowo - Gibran, program 3 juta rumah diketahui tidak masuk ke dalam daftar Proyek Strategis Nasional (PSN) sebagaimana tertuang dalam Peraturan Menteri Koordinator Bidang Perekonomian Nomor 16 Tahun 2025 yang merupakan Perubahan Kedelapan atas Peraturan Menteri Koordinator Bidang Perekonomian Nomor 7 Tahun 2021 tentang Perubahan Daftar Proyek Strategis Nasional.

Dalam beleid tersebut, Prabowo hanya memasukkan program pembangunan rumah susun Provinsi DKI Jakarta dan pembangunan bantuan rumah swadaya nasional sebagai prioritas.

Selain itu, program 3 juta rumah juga tidak masuk ke dalam daftar program yang masuk ke dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) periode 2025 - 2029 sebagaimana diatur dalam Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 12 Tahun 2025.

Menanggapi Hal itu, Menteri PKP Maruarar Sirait menjelaskan bahwa cap PSN memang tidak menjadi prioritas yang diusulkan untuk didapat dalam program 3 Juta Rumah.

Meski demikian, Ara memastikan bahwa program 3 juta rumah tetap menjadi salah satu prioritas pembangunan pemerintah. Hal itu terbukti dari besarnya komitmen pemerintah menggulirkan sejumlah program dan insentif untuk sektor perumahan.

"[PSN atau tidak] Yang penting kan itu keberpihakan daripada langkah-langkah hari ini sangat nyata dukungan daripada pemerintah. Luar biasa," kata Ara.

Ara menyoroti, di masa kepemimpinan tujuh Presiden RI terdahulu, pemerintah belum pernah menggagas KUR untuk sektor perumahan yang nilainya mencapai Rp130 triliun. Program KUR perumahan, imbuhnya, baru mulai berjalan di era pemerintahan Presiden Prabowo.

Meski demikian, Managing Director PT Leads Property Services Darsono Tan menilai insentif Kredit Usaha Rakyat (KUR) Perumahan yang digulirkan pemerintah dapat membantu mendorong sektor properti tetapi belum mampu menyelesaikan persoalan utama yang tengah dihadapi masyarakat, yakni melemahnya daya beli kelas menengah.

Dia menjelaskan insentif berupa bunga KPR rendah, uang muka (DP) kecil, hingga pembebasan pajak pembelian properti memang dapat menjadi stimulus tambahan. Namun, dampaknya akan sangat terbatas bila daya beli masyarakat tidak segera dipulihkan.

“Insentif KUR Perumahan sangat membantu, tetapi saat ini daya beli masyarakat masih rendah. Jadi meskipun ada bunga KPR rendah, DP kecil, atau pembebasan pajak, efeknya ke sektor properti tetap kecil kalau daya beli masyarakat tidak membaik,” ujarnya.

Adapun, penyaluran KUR Perumahan juga diatur dalam Peraturan Menteri Koordinator bidang Perekonomian Republik Indonesia Nomor 13 Tahun 2025. Beleid yang mengatur pedoman pelaksanaan Kredit Program Perumahan itu ditandatangani oleh Menteri Koordinator (Menko) bidang Perekonomian Airlangga Hartarto pada 7 Agustus 2025.

Dalam aturan itu, KUR perumahan bakal disalurkan melalui dua skema, yakni kredit program perumahan untuk penyedia rumah (pengembang) dan Kredit Program Perumahan untuk sisi permintaan rumah (demand).