Bisnis.com, BALIKPAPAN — Pasar properti residensial Balikpapan tengah berada di persimpangan jalan. Di satu sisi, harga rumah baru terus menanjak. Di sisi lain, daya beli masyarakat justru kian meredup.

Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia Perwakilan Balikpapan untuk kuartal I/2026 mencatatkan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) agregat tercatat di angka 107,67, tumbuh 1,44% secara tahunan (yoy).

Kepala Perwakilan Bank Indonesia Balikpapan, Robi Ariadi menyatakan angka ini jauh melampaui pertumbuhan kuartal sebelumnya yang hanya 0,43% (yoy). Kenaikan ini merata di seluruh segmen. Rumah tipe besar mencatatkan lonjakan harga tertinggi sebesar 2,93% (yoy), atau melonjak drastis dari 1,27% (yoy) pada kuartal IV/2025.

Tipe kecil menyusul dengan kenaikan 1,85% (yoy), sementara tipe menengah menjadi yang paling moderat dengan pertumbuhan 0,38% (yoy).

"Penyebab utama kenaikan harga tersebut adalah kebijakan sejumlah pengembang yang menyesuaikan harga jual untuk menutup tekanan biaya, mulai dari lonjakan harga bahan bangunan hingga kenaikan upah tenaga kerja," ujarnya dalam keterangan resmi, Jumat (29/5/2026).

Ironisnya, di balik tren harga yang terus menanjak, volume penjualan justru berjalan mundur. Robi menyebutkan hanya 72 unit rumah baru yang berhasil diserap pasar sepanjang kuartal I/2026, atau merosot 55,56% (yoy) dibandingkan 162 unit pada periode yang sama tahun lalu.

Angka ini bahkan lebih rendah dari penurunan kuartal IV/2025 yang sebesar 42,79% (yoy) dengan 119 unit terjual. Penurunan terbesar dialami segmen tipe kecil, yang anjlok 66,97% (yoy) dari 109 unit menjadi hanya 36 unit.

Tipe besar turun 40,62% (yoy) dari 32 unit menjadi 19 unit, sedangkan tipe menengah terkoreksi 19,05% (yoy) dari 21 unit menjadi 17 unit.

Tak pelak, dia mengungkapkan pangsa tipe kecil yang semula mendominasi di angka 67% kini menyusut ke 50%, sementara pangsa tipe menengah merangkak naik dari 13% ke 24%, dan tipe besar dari 20% ke 26%.

Robi menilai kontraksi penjualan ini tidak terlepas dari konteks musiman.

"Pada triwulan I 2026, masyarakat mengalihkan fokus pengeluaran untuk kebutuhan Ramadan dan Hari Raya Idulfitri," katanya.

Dari sisi pembiayaan, Kredit Pemilikan Rumah (KPR) masih menjadi tulang punggung transaksi properti meski peranannya mulai menyusut.

Sebanyak 71% pembeli rumah baru pada kuartal I/2026 masih mengandalkan skema KPR, turun signifikan dari 87,7% pada kuartal I/2025. Adapun, dia menuturkan pembayaran tunai mencakup 15% transaksi, sementara tunai bertahap sebesar 14%.

Bisnis.com, BALIKPAPAN — Pasar propertiBalikpapan mengalami tekanan signifikan pada kuartal IV/2025.

Hal ini dengan ditandai perlambatan harga rumah baru dan kontraksi volume penjualan hingga 42,79% (year on year/YoY), seiring melemahnya daya beli masyarakat dan mandeknya mobilitas pekerja pascapenyelesaian proyek strategis nasional.

Kepala Perwakilan Bank Indonesia Balikpapan Robi Ariadi menyatakan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) tercatat 106,52 atau tumbuh tipis 0,43% (YoY), merosot dari pencapaian kuartal III/2025 yang mencapai 0,67% (YoY). Perlambatan ini terjadi di semua segmen a.l rumah tipe besar naik 1,27% (YoY), tipe menengah 0,07% (YoY), dan tipe kecil 0,14% (YoY).

"Lebih rendah bila dibandingkan pertumbuhan kuartal sebelumnya yang masing-masing tumbuh sebesar 1,66% [YoY]; 0,29% [YoY]; dan 0,23% [YoY]. Kenaikan harga yang terbatas mencerminkan permintaan masyarakat terhadap hunian baru yang belum sepenuhnya menguat," ujarnya dalam keterangan resmi, Jumat (3/4/2026).

Dia menambahkan, fenomena ini dipicu rampungnya sejumlah proyek strategis seperti Refinery Development Master Plan (RDMP) dan tahap pertama Ibu Kota Nusantara (IKN), sementara tahap kedua pembangunan IKN belum berjalan masif.

Alhasil, mobilitas dan aktivitas pekerja berdomisili di Balikpapan pun terimbas.

Kendati demikian, sejumlah pengembang tetap optimistis dengan menggenjot penjualan rumah tipe kecil dan menengah yang lebih terjangkau melalui diversifikasi desain dan intensifikasi promosi.

Volume Penjualan Anjlok, Rumah Mewah Justru Naik

Di tengah lesunya pasar, volume penjualan properti residensial primer hanya tercatat 119 unit pada kuartal IV/2025, merosot 42,79% (YoY) atau sedikit membaik dari kontraksi 46,12% (YoY) pada kuartal sebelumnya.

Penurunan terdalam terjadi pada rumah tipe kecil yang terjual 68 unit, turun 14% (quarter to quarter/QtQ), disusul tipe menengah dengan 24 unit atau turun 27% (QtQ). Namun, tren berlawanan justru muncul pada segmen atas. Penjualan rumah tipe besar melonjak drastis 108% (QtQ), dari 13 unit menjadi 27 unit, dan mendominasi 74% komposisi nilai nominal penjualan.

Fenomena ini mengindikasikan preferensi konsumen kelas menengah atas di Balikpapan yang masih kuat, sekalipun daya beli segmen bawah tertekan.

Dari sisi pembiayaan, sebesar 78% pembeli masih mengandalkan skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR), sedangkan pembelian tunai bertahap dan penuh masing-masing hanya 13% dan 9%.

Posisi penyaluran KPR di Balikpapan mencapai Rp4,97 triliun, atau tumbuh 4,16% (YoY). Meski begitu, kualitas pembiayaan tetap terjaga dengan NPL di bawah 5%.

Robi menyebutkan pengembang menghadapi sejumlah hambatan struktural, seperti kenaikan harga bahan bangunan, kompleksitas perizinan dan birokrasi, lambatnya proses verifikasi administrasi KPR, keterbatasan lahan, hingga beban perpajakan. Faktor-faktor ini semakin mempersulit ekspansi usaha di tengah permintaan yang stagnan.

Kendati demikian, harapan masih terjaga, dimana operasionalisasi proyek hilirisasi industri dan keberlanjutan pembangunan IKN tahap 2 pada 2026 diperkirakan akan mendongkrak mobilitas pekerja dan menghidupkan kembali pasar properti.

Lebih lanjut, sektor properti komersial juga tak luput dari tekanan. Indeks Harga Properti Komersial (IHPK) tercatat 105,86, turun 0,36% (YoY) dan lebih dalam dari penurunan 0,31% (YoY) pada kuartal III 2025.

Penurunan terjadi hampir di semua segmen, seperti perkantoran, hotel, dan apartemen, kecuali ritel yang cenderung stagnan.

Kebijakan efisiensi pemerintah, termasuk pengalihan kegiatan MICE ke kantor pemerintah, memangkas permintaan akomodasi hotel.

Ditambah lagi, penyelesaian proyek RDMP dan IKN tahap 1 mengurangi permintaan sewa apartemen dan perkantoran akibat berkurangnya mobilitas pekerja.

Adapun, Robi menuturkan Bank Indonesia terus memperkuat implementasi kebijakan makroprudensial melalui Kebijakan Insentif Likuiditas Makroprudensial (KLM) guna mendorong penyaluran kredit pada sektor prioritas, termasuk perumahan.

"Kebijakan tersebut diarahkan untuk meningkatkan penyaluran kredit/pembiayaan pada sektor prioritas, termasuk perumahan, guna mendukung pertumbuhan ekonomi serta mendorong pemulihan sektor properti secara berkelanjutan," pungkasnya.