Bisnis.com, BATAM — Transaksi jual beli tanah kerap dianggap selesai setelah pembayaran dilakukan. Padahal, tanpa proses administrasi dan legalitas yang benar, transaksi tersebut berisiko menimbulkan persoalan hukum hingga sengketa kepemilikan di kemudian hari.

Humas Badan Pertanahan Nasional (BPN) Batam, Yudo, mengingatkan masyarakat untuk memastikan status tanah sejak awal sebelum transaksi dilakukan.

“Masyarakat perlu memastikan status tanah jelas sejak awal, termasuk keabsahan dokumen dan pastikan tidak tersangkut sengketa, agar proses jual beli dapat berjalan aman dan terhindar dari permasalahan di kemudian hari,” ujarnya belum lama ini.

Kata Yudo, proses jual beli tanah dimulai dari kesepakatan antara penjual dan pembeli terkait objek tanah, harga, serta syarat transaksi lainnya.

"Pada tahap awal ini, pembeli disarankan melakukan pengecekan menyeluruh terhadap legalitas tanah, termasuk memastikan sertifikat asli dan tidak dalam status sengketa," kata dia.

Dalam proses administrasi, pembeli wajib menyiapkan sejumlah dokumen seperti Kartu Tanda Penduduk (KTP), Kartu Keluarga (KK), Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP), serta membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Sementara itu, penjual harus melengkapi dokumen berupa sertifikat tanah asli, KTP, KK, NPWP, bukti lunas Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), persetujuan pasangan bagi yang telah menikah, serta bukti pembayaran Pajak Penghasilan (PPh).

Setelah seluruh dokumen lengkap, proses dilanjutkan dengan pembuatan Akta Jual Beli (AJB) melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)," ujar dia.

Pada tahap ini, PPAT akan memeriksa keabsahan dokumen serta kesesuaian data sertipikat sebelum menuangkan kesepakatan kedua pihak ke dalam AJB sebagai dasar hukum peralihan hak atas tanah.

Usai AJB ditandatangani, pembeli harus mengajukan proses balik nama sertipikat ke Kantor Pertanahan di kabupaten atau kota setempat.

"Melalui proses ini, data pemegang hak dalam buku tanah dan sertipikat akan diperbarui dari nama penjual menjadi nama pembeli," ujar dia.

Sementara dokumen yang perlu disiapkan untuk pengajuan balik nama antara lain formulir permohonan yang telah ditandatangani di atas materai, surat kuasa bila diwakilkan, fotokopi identitas pemohon dan kuasa, sertifikat tanah asli, AJB dari PPAT, fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) dan PBB tahun berjalan, serta bukti pembayaran BPHTB dan biaya pemasukan saat pendaftaran hak.

BPN juga mendorong masyarakat memanfaatkan aplikasi Sentuh Tanahku untuk memperoleh informasi pertanahan secara lengkap, termasuk persyaratan peralihan hak jual beli tanah dan simulasi biaya layanan.

“Untuk simulasi tarif PNBP, masyarakat bisa cek langsung di aplikasi Sentuh Tanahku,” kata Yudo.

Aplikasi tersebut dapat diunduh secara gratis melalui Play Store maupun App Store. Selain itu, masyarakat juga dapat berkonsultasi langsung ke Kantor Pertanahan setempat guna memperoleh pendampingan dan informasi lebih lanjut terkait layanan pertanahan.

Bisnis.com, SURABAYA – Wanita lanjut usia, Elina Widjajanti (80) menunjukkan sebanyak 15 berkas dokumen sebagai alat bukti kepada penyidik Direktorat Reserse Kriminal Umum (Ditreskrimum) Polda Jawa Timur.

Hal tersebut berkaitan dengan dugaan kasus pemalsuan dokumen atau surat autentik kepemilikan atas properti yang terletak di Jalan Dukuh Kuwukan Nomor 27, Kelurahan Lontar, Kecamatan Sambikerep, Surabaya.

Kuasa hukum Elina, Wellem Mintarja menjelaskan bukti-bukti baru yang ditunjukkan tersebut diharapkan mampu membongkar praktik ilegal penerbitan akta jual beli (AJB) yang tidak memiliki dasar hukum yang kuat.

“Surat keterangan waris, iya terus kemudian daftar mutasi objek pajak, terus berkaitan sama bukti surat keterangan tanah dari kelurahan yang menerbitkan, yang baru, 2025. Ada 15 lembar yang kita ajukan bukti kita,” beber Wellem di Gedung Ditreskrimum Polda Jatim.

Wellem mengungkapkan terdapat sejumlah kejanggalan dalam perubahan status kepemilikan pada dokumen Letter C di kelurahan yang terjadi dalam waktu yang sangat singkat.

Menurutnya, pada pertengahan September 2025, status tanah tersebut masih tercatat atas nama keluarga kliennya. Namun, status kepemilikannya berubah hanya dalam hitungan hari.

“Pada 19 September 2025 itu [tanah] masih atas nama Elisa Irawati [kakak Elina]. Belum beralih ke siapapun, tapi pada tanggal, ingat ya, pada tanggal 23 [September 2025] itu katanya si nenek sudah berubah nama,” tuturnya.

Mengenai hilangnya sejumlah dokumen penting saat aksi perobohan rumah terjadi, Wellem menegaskan bahwa surat-surat tersebut hingga saat ini tidak diketahui keberadaannya.

Hal ini menjadi krusial sebab dokumen-dokumen tersebut seharusnya tersimpan di dalam rumah sebelum aksi pengusiran dan perobohan dilakukan oleh pihak terlapor.

“Iya, pokoknya dokumen sampai dokumen kan waktu itu ada di dalam. Lah, sekarang dipindahkan ke mana kan kita juga enggak tahu,” tuturnya.

Oleh sebab itu, Elina melalui kuasa hukumnya berharap aparat kepolisian dapat segera mengusut tuntas perkara ini hingga ke akar-akarnya.

Kasus tersebut diharapkan dapat dijadikan pelajaran agar tidak ada lagi masyarakat marjinal yang menjadi korban dari mafia tanah atau prosedur penerbitan dokumen kepemilikan yang cacat hukum.

Wellem mengatakan, setidaknya ada lima orang yang dilaporkan atas dugaan kasus pemalsuan tersebut, termasuk Samuel Adi Kristanto (SAK). Samuel sudah ditetapkan sebagai tersangka dan ditahan dalam perkara pengusiran, kekerasan dan pembongkaran rumah Elina. Laporan itu pun sudah diterima dengan Nomor: LP/B/18/1/2026/SPKT/Polda Jawa Timur.

“Saya berharap ya proses hukum mengenai pelaporan dugaan pemalsuan dokumen ini bisa sampai tuntas. Supaya tidak terjadi lagi seperti kejadian si nenek. Jadi, menerbitkan akta jual-beli katakan jual-beli tanah terutama, tapi dasarnya kurang. Jadi, kasihan gitu masyarakat kecil,” pungkas Wellem.

Bisnis.com, SURABAYA – Elina Widjajanti, nenek berusia 80 tahun yang menjadi korban pengusiran dan pembongkaran kediamannya di Surabaya, kembali membuat laporan kepada aparat mengenai dugaan tindak pidana pemalsuan surat akta kepemilikan rumahnya di Jalan Dukuh Kuwukan, Kelurahan Lontar, Kecamatan Sambikerep.

Laporan tersebut dilayangkan dan diterima Sentra Pelayanan Kepolisian Terpadu (SPKT) Polda Jatim dengan nomor registrasi: LP/B/18/1/2026/SPKT/Polda Jawa Timur tertanggal 6 Januari 2026.

Kuasa hukum Elina, Wellem Mintarja menjelaskan bahwa terdapat sekitar lima orang yang dilaporkan kliennya itu. Termasuk di antaranya adalah Samuel Adi Kristanto (SAK), sosok tersangka yang mendalangi aksi pengusiran dan perobohan paksa rumah Elina.

"Kami laporkan dugaan pemalsuan surat. Ada beberapa yang kami laporkan. Dokumen mengenai objek tanah di Kuwukan yang rata dengan tanah. Jumlahnya ada lima," ucap Wellem dikutip Rabu (7/1/2026).

Menurutnya, rumah maupun lahan yang selama ini ditempati nenek Elina beserta sanak familinya selama ini tidak pernah dijual kepada pihak manapun. Surat legalitas lahan dalam bentuk Letter C tersebut atas nama saudara kandung Elina, yakni Elisa Irawati.

Namun, tiba-tiba muncul pencoretan surat Letter C atas nama orang lain berdasarkan dokumen akta jual beli (AJB) tahun 2025. Wellem menjelaskan bahwa Elisa Irawati yang tertulis sebagai pemilik lahan tersebut telah meninggal dunia pada 2017.

"Awalnya kan atas nama Bu Elisa Irawati. Nah surat keterangan tanah itu, dasarnya itu kan dari akta Jual beli, dasar pencoretannya. Nah akta jual beli itu posisinya 2025. Sedangkan akta jual beli tersebut berdasarkan pada surat kuasa jual 2014," bebernya.

"Sedangkan bu Elisa sendiri meninggal 2017. Orang meninggal kok bisa melakukan jual beli, kan gak mungkin itu," tambahnya.

Dalam laporan tersebut, Wellem menyatakan bahwa kliennya mengantongi dan telah menunjukkan sejumlah bukti dokumen, termasuk surat ahli waris sebagai bahan yang dapat digunakan aparat kepolisian dalam menelusuri tindak pidana pemalsuan yang dilaporkan.

Adapun, Elina melaporkan Samuel cs dengan dugaan tindak pidana pemalsuan surat dan atau pemalsuan akta autentik dan atau keterangan palsu dalam akta autentik UU Nomor 1 tahun 2023 tentang KUHP sebagaimana dimaksud dalam Pasal 391 KUHP dan atau Pasal 392 KUHP dan atau Pasal 394 KUHP.

Sementara itu, Elina mengaku bahwa selama ini dirinya tidak pernah menjual rumah ataupun lahan miliknya tersebut kepada pihak luar. Dengan pelaporan itu, dirinya berharap surat atau akta kepemilikan rumahnya dapat dikembalikan seperti sedia kala.

"Enggak pernah [dijual ke siapapun]. Ya [harapannya] dikembalikan atas nama Elisa," pungkasnya.

Sebagai informasi, sebelumnya Elina diusir oleh sekelompok orang dari rumahnya di Jalan Dukuh Kuwukan, Kelurahan Lontar, Kecamatan Sambikerep, Surabaya.

Dalang dari peristiwa nahas tersebut adalah Samuel Adi Kristanto (SAK), yang turut serta menggandeng puluhan orang untuk mengusir dan menyeret Elina dari rumahnya pada 6 Agustus 2025 lalu.

Samuel berdalih bahwa ia melakukan tindakan tersebut berlandaskan akta jual-beli. Lalu, Samuel pun menyegel rumah dan meratakannya dengan tanah pada 15 Agustus 2025.

Atas kejadian itu, Elina pun melapor ke Polda Jatim dengan Nomor: LP/B/1546/X/2025/SPKT/POLDA JAWA TIMUR tanggal 29 Oktober 2025.

Aparat Polda Jatim kemudian menangkap Samuel dan Yasin dan menetapkan keduanya sebagai tersangka pada Senin (30/12). Selanjutnya, Polda Jatim juga kembali menangkap dan menetapkan WE dan SY alias Klowor sebagai tersangka, di mana keduanya terbukti terlibat dalam kasus yang sama.

Bisnis.com, JAKARTA — Proses pengurusan sertifikat tanah dari AJB menjadi SHM masih menjadi salah satu isu penting dalam transaksi properti.

Banyak masyarakat beranggapan bahwa Akta Jual Beli (AJB) sudah menjadi bukti kepemilikan tanah, padahal AJB hanyalah bukti terjadinya transaksi. Untuk mendapatkan kepastian hukum atas tanah, pemilik wajib mengurus peningkatan dokumen dari AJB menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Perbedaan AJB dan SHM

Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen resmi yang membuktikan telah terjadinya transaksi jual beli tanah atau bangunan. AJB dibuat dan disahkan oleh Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dokumen ini berfungsi sebagai dasar untuk mengajukan balik nama dan penerbitan sertifikat di BPN.

Sementara Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan bukti kepemilikan atas tanah yang paling kuat dan lengkap yang diakui negara. Dokumen ini diterbitkan oleh BPN setelah seluruh data fisik dan yuridis diverifikasi.

Syarat Mengurus AJB Menjadi SHM

Mengacu pada ketentuan Kementerian ATR/BPN yang dikutip pada Kamis (11/12/2025), berikut dokumen yang perlu disiapkan.

⦁ Formulir permohonan yang telah diisi dan ditandatangani.

⦁ Surat kuasa apabila proses dikuasakan.

⦁ Fotokopi KTP dan KK pemohon, dicocokkan oleh petugas loket.

⦁ Fotokopi akta pendirian badan hukum (jika pemohon berbadan hukum).

⦁ Sertifikat tanah asli.

⦁ AJB dari PPAT.

⦁ Fotokopi KTP para pihak (penjual & pembeli).

⦁ Izin pemindahan hak bila diwajibkan pada sertifikat.

⦁ Fotokopi SPPT & PBB tahun berjalan.

⦁ Bukti bayar BPHTB dan bukti setoran uang pemasukan.

⦁ Surat keterangan identitas diri & pernyataan tanah tidak sengketa.

⦁ Pernyataan tanah/bangunan dikuasai secara fisik.

⦁ Bukti SSB (BPHTB) dan SSP/PPH bila nilai perolehan tanah lebih dari Rp60 juta

Lama Proses Pembuatan SHM

Berdasarkan ketentuan BPN, waktu penyelesaian pengurusan AJB menjadi SHM adalah lima hari kerja, terhitung sejak berkas dinyatakan lengkap di loket pelayanan.

Biaya Mengurus AJB Menjadi SHM

Biaya dihitung berdasarkan nilai tanah yang tercantum di BPN dengan rumus:

Rumus:

(Nlai tanah per m² × Luas tanah) : 1.000

Catatan: biaya layanan PPAT, materai, atau administrasi lain dapat berbeda sesuai kondisi lapangan. (Angela Keraf)